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検索対象: 30代サラリーマンのマンション経営入門 : 定年時に資産1億円を築く
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1. 30代サラリーマンのマンション経営入門 : 定年時に資産1億円を築く

投資のリスクは至る所に潜んでいる 資産形成で初心者が陥る 5 つのワナ 第 2 章 ④ 初心者が陥るワナ コストと収益性のバランスに注意せずに利回りダウン 第四のワナは、投資に伴うコストを気にしないで収益性が思いのほか損なわれてしまう ことです。コストというのは、投資対象の資産を運用している期間中に掛かる手数料や税 の類です。例えば投資信託のように運用をプロに委ねるタイプの投資商品では、こうした コストが掛かることになります。いわば、運用委託料です。一方で、運用をプロに委ねて いるからには、一定以上の収益性を期待します。お金が掛かる代わりに収益性も相応に得 られるというのが、本来の関係です。 問題は、本当にそうなっているかという点です。例えば投資信託には、インデックス型 とアクテイプ型と 2 つのタイプがあります。インデックス型はその名にも表れているよう に、日経平均株価や ( 東証株価指数 ) など株価指標に連動することで市場平均 に近いリタ 1 ンの確保を目指すものです。これに対してアクテイプ型は、プロに運用を任 せることで市場平均を上回るリターンを狙うものです。何を目指すかという点だけに着目 すれば、アクテイプ型の方が儲かりそうですが、あくまで目標ですし、プロに運用を任せ るだけに相応のコストが掛かります。ただ裏を返せば、アクテイプ型は相応のコストを得 071

2. 30代サラリーマンのマンション経営入門 : 定年時に資産1億円を築く

リスクを抑え、他人資本で資産形成。 サラリーマンのローリスクマンション経営 第 3 章 建物の劣化がコストを押し上げ、 リターンを圧迫 リターンの振れ幅としてのリスクには、リタ 1 ンの源泉ともいえる家賃収人そのものに 影響を与えるもの以外にも、家賃収人から差し引く必要のあるコストに影響を与えるもの が考えられます。リタ 1 ンⅡ家賃収人ーコストですから、家賃収人に変わりはなくても、 コストが思いのほかかさんでしまうと、リタ 1 ンは下がってしまいます。つまり、コスト を引き上げる要因も、リスクとして認識しておく必要があるわけです。 このコストとしては、先ほど空室リスクにふれるなかで税金と管理費・修繕積立金を挙 げました。これらも変動し得るものです。 固定資産税は、土地・建物の価値を評価し直す評価替えによって税額が変わる可能性が あります。この評価替えは 3 年ごとに実施されるもので、年度がその年度に当たっ ています。土地の評価は国が毎年 3 月に公表する地価公示価格などをもとに、建物の評価 は同じ場所に同じ建物を建設する前提でいくら掛かるかをもとに築年数も考慮に人れた上 095

3. 30代サラリーマンのマンション経営入門 : 定年時に資産1億円を築く

投資のリスクは至る所に潜んでいる 資産形成で初心者が陥る 5 つのワナ 第 2 章 いった保有税が課されます。これらの存在を決して無視できません。 利回りの数値を示すとき、表面利回りとは別に実質利回りと呼ばれるものが示されるの は、その表れです。表面利回りは単純に購人価格に対する家賃収人 ( 年間 ) の割合です。 購人価格を万円、家賃収人を川万円 / 月とすれば、表面利回りは、川万円 / 月 1 カ月 + 3 万円 x 1 という計算式のもとで、 4 % とはじき出されます。ところ が実際には、この家賃収人はまるまる投資家の手元に人ることはありません。先ほど挙げ たようなコストが掛かるからです。家賃収人からその分を差し引いた分だけが投資家の手 に渡るわけです。仮にこのコストを年間万円とすれば、実際の収入は同じ家賃 2 万円 / 月だとしても年間万円です。購人価格万円に対して年間収人万円と いうことは、利回りは約 3 ・ 3 % と計算できます。これが、実質利回りです。表面利回り に比べればいくらか低くなるわけです。 不動産投資の場合、収益性の良し悪しを見極めようとするなら、この実質利回りの数値 を確認すべきです。表面利回りには運用に掛かるコストがまったく反映されていないので、 収益性を見極める上ではほとんど意味のない数値なのです。投資に伴ってコストがどの程 度掛かるのか、この視点を忘れないようにしてほしいと思います。 073

4. 30代サラリーマンのマンション経営入門 : 定年時に資産1億円を築く

はずです。初心者が不動産投資に乗り出すことによって、そのワナにはまってしまう恐れ はないのでしようか。多くの方はそこを心配されるに違いありません。ワナにはまること しのでしようか なく、資産形成を図るには、どうすればい ) 最後に改めて、 5 つのワナを簡単に振り返っておきましよう。 第一のワナは、集中のワナです。これに対抗するには、分散投資の姿勢が求められます。 リスク分散を図るわけです。 第二のワナは、リターンに目がくらみ、リスクを見失うワナです。リスクをしつかり見 すえて、その回避・軽減を図ることが重要です。 第三のワナは、コストで収益が圧迫されるワナです。コストに見合う収益性、収益性を 損なわない程度のコスト、それを見極めることが欠かせません。 第四のワナは、高値づかみのワナです。投資商品は何にしても上がり続けることも、下 がり続けることもないのですから、中長期の構えで臨むことが必要です。 第五のワナは、ボラティリティのワナです。市場の値動きに惑わされると、的確な判断 ができなくなります。これもまた、中長期の構えで応じるのが一番です。 こう見てくると、望ましい投資のポイントが浮かび上がってきます。何より中長期の構 082

5. 30代サラリーマンのマンション経営入門 : 定年時に資産1億円を築く

つ、しかも家族との時間をつぶすこともなく、長期で投資できるものはないかと考えるよ うになった結果、マンション経営にたどり着きました」 Z ・ Z 様がワンル 1 ムマンション経営に踏み切ったのは、当然のことながらメリットを 感じたからです。それは、次のようなメリットです。 「将来的にも人が住みたいと思う立地か、管理はきちんとしているか、物件の価値を念人 りに調べて購人すれば、あとは管理会社に任せてしまうことができます。自分の時間を奪 われることがない点がメリットであると思います。管理コストはもちろん発生しますが、 自分で仕事の傍らに雑務をこなすことを考えれば十分に納得のいくコストです」 長期投資を前提にすると、手間が掛からないという点は重要です。サラリーマンで家族 いくら将来への備え とともに暮らしていれば当然、仕事や家庭に生活の軸足を置きます。 で必要なものだといっても、ワンルームマンション経営にそうそう時間を取られていては たまりません。必要な手間はコストに置き換えてしまうわけです。こうした投資姿勢を保 てていることに、 Z ・ Z 様はご満足されているようです。 「世界的な市況の変化など不安な経済状況にあっても、ワンルームマンション経営では投 資リターンは安定して望めるので、資産形成の上で将来的な予想がっきます。しかも、マ 232

6. 30代サラリーマンのマンション経営入門 : 定年時に資産1億円を築く

初心者が陥るワナ③市場の過熱感に踊らされて高値づかみしてしまうー 初心者が陥るワナ④コストと収益性のバランスに注意せずに利回りダウン 初心者が陥るワナ⑤市場の値動きに惑わされ、判断を誤るー 3 つに分けた保有資産の中で基盤となるのは不動産ー 5 つのワナに陥らないようにするには、中長期の構えが重要 リスクを抑え、他人資本で資産形成。 サラリーマンのローリスクマンション経営 収入はないのに支出ばかりかさむ空室リスクの怖さーー 入居者を確保できても、それだけでは安心できない 建物の劣化がコストを押し上げ、リターンを圧迫ー リスク・マネジメントはマンション開発段階から始まるーー 空室・滞納リスク対策の王道はサブリースの空室保証ー 会社によって異なるサブリースの契約期間や手数料ー 077 099 074 080 071 085

7. 30代サラリーマンのマンション経営入門 : 定年時に資産1億円を築く

具体的には、中古のワンルームマンション投資につぎ込んでしまうことが考えられます。 築古の中古ワンルームマンションであれば、東京区部でも—cco 万円程度で手に人れる ことが可能です。 ところが、人居者が一向に決まらない。そのため、家賃収人を得られない、 レ」い一つ古尹能 に陥ってしまったら、どうでしよう。投資はしたものの、収益を得られないはかりか、不 動産を保有しているわけですから、固定資産税などの保有コストが掛かります。いわゆる ランニングコストです。ということは、人ってくるお金が 1 円もないにもかかわらず、出 ていくお金はあるということです。 こうした失敗の原因はいくつか挙げられます。 一つはやはり、投資資金ともいえる相続資産—coo 万円をまるまる中古ワンルームマ ンションという一つの投資先に投じてしまったことです。そのため、この投資の成否が全 体の成否を決してしまうことになってしまいます。中古ワンル 1 ムマンション投資の損失 を他でカバ 1 することができないのです。 投資の世界には、「卵を一つのカゴに盛るな」という格言があります。英国で古くから 言い伝えられてきたものだそうです。これは何を伝えているのでしようか。 060

8. 30代サラリーマンのマンション経営入門 : 定年時に資産1億円を築く

で判断します。簡単にいえば、土地の価格や建築工事費が上がっている時期には、評価替 えを境に税額が引き上げられる可能性があるということです。 コストの押し上げ要因として注意したいのは、これらの税金より管理費・修繕積立金で す。それも、日常の管理に必要な管理費というよりは、もっと広い意味での管理費です。 なぜそれが、コストの押し上げ要因になるのでしようか。 いくら鉄筋コンクリートの頑丈そう 建物は経年とともに劣化していくという前提です。 な建物でも、完成から時間がたてば、次第に劣化していきます。だからこそ、日常の維持 管理が重要で、一定期間経過後には修繕工事が必要になるわけです。これは、一般の分譲 マンションにも共通です。 大敵の一つは、鉄筋の腐食です。コンクリートは通常、圧縮に強く、引っ張りに弱いと いう性質を持っています。これに対して鉄筋は通常、圧縮に弱く、引っ張りに強いという 性質を持っています。この相反する性質でそれぞれの弱点を補い合い、鉄筋コンクリ 1 ト 全体としての強度を発揮しているわけです。ところが鉄筋に腐食が発生すると、鉄筋コン クリート 全体としての強度が低下する恐れが出てきます。地震のように複雑で大きな力が 働いた時、鉄筋が腐食し劣化した部分に力が集中し、そこに損傷が生じかねないのです。 096

9. 30代サラリーマンのマンション経営入門 : 定年時に資産1億円を築く

リスクを抑え、他人資本で資産形成。 サラリーマンのローリスクマンション経営 第 3 章 鉄筋コンクリートの劣化が構造上の弱点を生み出すわけです。 ただ、鉄筋コンクリートの建物を見ても分かるように、通常、鉄筋はコンクリートに覆 われています。腐食とは無縁に思えます。ところが、コンクリートにある異変が起きると、 そのコンクリートに覆われた鉄筋でも腐食しやすくなるという性質があります。その異変 を、コンクリートの中性化と呼んでいます。コンクリートは打設した段階ではアルカリ性 なのですが、それが時間の経過とともに文字通り中性化してしまう現象です。こうなると、 鉄筋を腐食から守る力が弱まってしまい、鉄筋が腐食しやすくなるのです。 これら経年劣化の引き起こす問題に対応しようと修繕工事を施すとなると、費用負担が かさみます。ここにコストの押し上げ要因が隠されているのです。事業収支で描いていた リターンが阻害されてしまう事態にも陥りかねません。従って、経年劣化がリスクとして 認識 されるわけです。建物の老朽化リスクです。 地震リスクは地震の揺れで建物が一瞬のうちにダメージを受けますが、老朽化リスクは 時間の進行とともにじわじわとダメージを受けていきます。そして厄介なことに、想定外 のコスト負担がリターンを阻害するに留まりません。経年劣化がー 弓き起こす見た目の悪さ や居住性の低下などが問題になって、空室リスクを高めることも考えられます。構造体に 097

10. 30代サラリーマンのマンション経営入門 : 定年時に資産1億円を築く

ライフプランと目標資産額を具体的に設定。 マンション経営を成功に導く計画の立て方 第 4 章 ション経営にはさまざまなコストが掛かります。ここではその経営を当社で担った場合を 前提に、必要になるコストを挙げておきます。費目としては、手数料、管理費・修繕積立 金、固定資産税の大きく 3 つが挙げられます。 手数料とは、一定の家賃収人を確保できるように当社で保証・代行する業務への報酬に 相当します。空室保証はその一つです。入居者が人退去する場合にも、さまざまな手続き 業務が発生します。そうした代行業務もここには含まれています。第 3 章でご説明した専 有部の管理に掛かる費用です。この手数料の水準は、当社の場合は家賃の 2 % に設定して います。従って、例えば月額家賃 8 万円のワンル 1 ムマンションであれば、手数料分とし て毎月 coccc 円を支払う計算になります。 管理費・修繕積立金は、通常の分譲マンションでも区分所有者が毎月、管理組合に支払 う費用です。ワンルームマンションの場合も、共用部の日常管理には相応の管理費が掛か ります。日常の清掃も必要ですし、共用部のどこかが損傷していればそこを補修する必要 も生じます。そうした日常の管理を疎かにしないことが、人居者の確保にとってもプラス に働くことになるのです。修繕積立金は第 3 章でも指摘した将来の修繕工事に備えるため の積立金です。経年劣化による老朽化を食い止める修繕工事ともなれば、相応の金額が掛 139