「都心」「ワンルーム」が狙い目 ! 自己資金ゼロから始めるマンション経営の極意 第 5 章 いたことのないような不動産業者から中古ワンル 1 ムマンションを購入しました。それが、 大きな失敗でした。購人後、その業者は音信不通になってしまったのです。結局、不動産 の管理は大手の不動産業者に委託しています。上場企業でも倒産するような時代だからこ そ、名前も聞いたことのないような小さな不動産業者は、もっと危険なんだということを 実感しました」 中古ワンル 1 ムマンションのハードルの低さは、投資家だけでなく不動産会社にとって も同じです。資本規模の小さな会社でも、ワンル 1 ムマンション 1 戸を自ら購人して、サ ラリーマン投資家に販売する事業に、簡単に乗り出せます。 しかしワンル 1 ムマンション 1 戸を購人する投資家としては、住戸をただ購人しただけ では投資になりません。そこに運用の仕組み、つまりワンルームマンションならではの経 営システムが備わっていて初めて、そのワンルームマンションが投資商品として意味を持 つのです。こうした経営システムの提供まで考えると、新築だろうと中古だろうとワンルー ムマンションを取り扱う事業に乗り出すのは、決して簡単ではありません。そこを見失わ ないようにしなければなりません。 埼玉県にお住まいの・ z 様 ( 歳 ) は公務員です。ネットサーフィン中にたまたま目 2 1 7

リスクを抑え、他人資本で資産形成。 サラリーマンのローリスクマンション経営 第 3 章 そのうちの一つは、税金です。固定資産税という所有している資産に課される税金です。 不動産の評価額をもとにそこに一定の税率を乗じて求める仕組みです。東京都心部のワン ル 1 ムマンションでいえば、年間 8 万円程度と考えられます。 さらに、マンション全体の管理費も掛かります。これは、ワンル 1 ムマンションのよう な区分所有建物に必ず付いて回るものです。 区分所有建物とは、簡単にいえば、住戸一つひとつを販売するタイプのマンションです。 通常の分譲マンションもそうですし、投資用のワンルームマンションもそうです。住戸を 購人した人は区分所有者と呼ばれます。例えば住戸数戸のマンションで、仮に 1 戸を 1 人で所有しているとすれば、住戸数に等しい人の区分所有者が存在するわけです。ただ、 区分所有者が自分の資産として所有するのはその人が購人した住戸部分に限ります。これ を、専有部分といいます。 ところがマンションは一般に、専有部分だけで構成されているわけではありません。工 ントランスもあれば、エレベーターホールや廊下もあります。これらは、共用部分と呼ば しているだけでコストが掛かるからです。 089

「都心」「ワンルーム」が狙い目 ! 自己資金ゼロから始めるマンション経営の極意 第 5 章 業者に人居者の募集を依頼しに行くはめになりました。しかし、地元の不動産業者にして も、その後は何かをしてくれるわけでもなく、本当に一回きりの付き合いで終わってしま いました。『マンションを購人するときは管理を買え』とよく聞きます。私のような目に 遭わないためには、購人時点から管理を重視しろ、ということなんですね」 中古ワンル 1 ムマンションを購人することに潜むリスクとは、居住者が人居中の物件で 購人者がつい住戸内の確認を怠ると、この例のように想定外の費用が掛かる場合があると いうことです。「管理を買え」という一言葉はその通りです。その管理が適切か否かは、管 理の対象である物件そのものを確認しないことには判断しようがありません。管理を買お うとするのであれば、物件の確認は必須だったと言えるわけです。ただしそうはいっても、 中古ワンル 1 ムマンション 1 戸の内部を確認するのは、現実的にまず不可能とみていいで しよう。そこが、中古ワンルームマンションの大きなリスクです。 経営システムや管理の不備に加えて、購人したワンル 1 ムマンションの瑕疵がどの程度 の期間まで保証されるかという問題も指摘できます。瑕疵とは、建物や設備の何らかの欠 陥や不具合などを指します。それによって、通常期待される住宅としての性能が発揮され ないような場合、マンション住戸の買い主は売り主に対して、売買契約の解除ゃ損害賠償 2 1 9

リスクを抑え、他人資本で資産形成。 サラリーマンのローリスクマンション経営 第 3 章 なのです。裏を返せば、それができるからこそ、ワンル 1 ムマンション経営が初心者に向 いているといえるわけです。投資家の依頼を受けてワンル 1 ムマンションを運用していく 経営システムが整えられているのです。 投資家がそれを活用するメリットはいうまでもありません。ワンルームマンション投資 に必要な経営感覚を持ち込むことができる点です。それによって、単なる投資に付きもの のさまざまなリスクを回避・軽減することができるのです。 つまり、ワンルームマンション投資は誰がやっても同じようにリスクが低い、だから初 心者でも安心です、といっているわけではありません。リスクとはリターンの振れ幅であ ることは第 2 章でもふれました。一定のリタ 1 ンを見込める以上、相応のリスクを見込ま なければなりません。ただ、たとえ初心者でもそれを回避・軽減することが可能な経営シ ステムがあるということをお伝えしたいのです。 087

おわりに 「研修中といわれて善意で名刺を渡したら、その後しつこく電話が掛かってくる」「威圧 感を覚える営業で買わずには済まないような気持ちに追い込まれた」・ こんな不快な 思いから、ワンルームマンションに対してマイナスのイメージをお持ちの方が少なくない かもしれません。 私たちの会社、シノケンハ ーモニーでも、ワンル 1 ムマンションを扱っていますが、電 話での営業は一切行いません。お客様からの紹介をもとに、あるいはお問い合わせをもと に提案を進めていく営業スタイルです。また東京を中心に大都市部で無料セミナーを、全 国各地で個別相談会を開催しています。こうした機会にも、お客様からの紹介で多くの方 がおみえになります。 それは、ワンル 1 ムマンション投資に対する考え方が同業他社とは根本から異なるから です。確かに、お客様に買っていただくのは、ワンルームマンションという建物の一部に 違いありません。しかし私たちは、ワンルームマンションを買っていただくことで、その 経営システムをご提供させていただいていると考えています。 246

「都心」「ワンルーム」が狙い目 ! 自己資金ゼロから始めるマンション経営の極意 第 5 章 という点です。本書では住戸万円を想定しています。数千万円規模と考えてい しでしよう。これに対して、都心立地なら先ほど挙げたようにアパートでも—億億 5 万円程度です。ワンルームマンションになると 5 億円程度は想定する必要が出てき ます。もちろん、同じワンル 1 ムマンション 1 戸でも、中古なら 2 万 3 万円規 模の安いものも見られます。いずれにしてもワンル 1 ムマンション—戸というのは、投資 規模として手ごろであるという良さを持っています。 住戸単位で投資する第 2 の良さは、ワンルームマンション経営では不可欠とさえいえる リスク・マネジメントが可能であるという点です。 住戸単位の投資では、不動産管理会社のサプリ 1 ス ( 空室保証 ) を前提にしています。 それによって、空室・滞納リスクの回避・軽減を図るわけです。ところが 1 棟丸ごと投資 ここでも、ワンルームマン の場合には、それを前提にできません。なぜでしようか ション—戸への投資とアパート 1 棟丸ごとへの投資を比べます。 ワンルームマンションの住戸単位で投資する場合には、投資家である区分所有者で構成 する管理組合がマンション全体の維持管理にあたります。そして実際の管理業務を、不動 産管理会社に委託します。その不動産管理会社はマンション全体の維持管理を事実上担当 209

「都心」「ワンルーム」が狙い目 ! 自己資金ゼロから始めるマンション経営の極意 第 5 章 1 ドルの低そうな中古のワンル 1 ムマンションに投資するのが良 の人り口としてもっとハ さそうにも思えるかもしれません。先ほどもふれたように、中古であれば当然、購人価格 は新築より安く、数百万円台で済みます。投資への取り組みやすさだけを考えれば、ワン ルームマンション投資への人り口として適しているように思われるかもしれません。 それは、表面利回りの高さとなっても表れます。表面利回りⅡ月額家賃収人 x カ月 + 価格 x—cc ですから、同じ家賃であれば、購人価格が安いほど利回りは高くなる計算で す。しかし、利回りは収益性の証と考えてその高さだけを追い求めているといっか失敗し ます。繁華街のような立地条件の良い立地であれば、月額家賃収人は相応の水準を見込む ことが可能です。質を問わなければ、違法エステなど家賃負担力の高い借り手を付けるこ とさえできるからです。一方で、そのような借り手の多いワンルームマンションは中古と いうこともあって、 いくら立地条件が良くても価格水準は知れています。そのため、表面 利回りを算出すると、数字上は魅力のある高さになるのです。 例えば、ある繁華街では売り出し価格 850 万円、月額家賃 7 万円という中古 ・ 2 % です。結 ワンル 1 ムマンションの物件がありました。表面利回りを計算すると、 構、魅力のある数字なのですが、調べてみると、このワンル 1 ムマンション 2 3 4 戸のう 21 5

サラリ 1 マンの資産形成に向けた不動産投資の中でとりわけ初心者に向いていると考え られるのが、都心部での新築ワンルームマンション経営です。投資資金として最低必要に なるのは、ワンルームマンション 1 戸を購人するお金です。都心部で新築となると、 25 万円程度です。このお金でワンル 1 ムマンションを購入し、オーナーの立場でマンショ ンを経営していくのです。収益として得られるのは、家賃収人です。仮に家賃が月額 8 万 円とすれば、この金額から毎月必要になる経費を差し引いた金額が、オーナ 1 の手元に残 るわけです。その収益を元手に資産を形成していくことになります。 ここであえて「経営」と呼ぶのには理由があります。ワンル 1 ムマンション—戸を購人 し、それをただ賃貸市場に出して運用しようとしても、そこに「経営」の感覚が伴ってい ないと、決してうまくいかないからです。ただお金を投じてマンションを購人する程度の 感覚では不十分であるということです。「投資」ではなく、あくまで「経営」なのです。 そういってしまうと、初心者にはかえってハ 1 ドルが高いように思えるでしよう。投資 でさえ初心者なのに、さらに経営感覚まで求めるのは酷です。 しかし、ご宀女心ください ワンルームマンション経営は、所有と経営を分離できます。 つまり、所有するのは投資家、経営するのはその道のプロ、と役割分担を図ることが可能 086

部 % 減額する制度です。ワンルームマンションの場合には、区分所有者として所有する土 地の持ち分に相当する面積で計算することになります。そのⅲまでの部分は評価額 を % 減額できます。つまり、半分にできるわけです。ワンル 1 ムマンションであれば、 土地の持ち分に相当する面積は ' までと考えられるので、この特例の適用を受けて 上地の評価額を半分に抑えることが可能です。 ワンル 1 ムマンションは不動産として現金などに比べ評価額がそもそも抑えられている 上に、土地は貸家建付地と小規模宅地等として、建物は貸家として評価額がさらに圧縮さ れるわけです。これが、ワンル 1 ムマンションは相続税対策として有効であるという大き な理由です。しかも、ワンルームマンションを購人するのに組んでいたロ 1 ンがまだ残っ ていれば、その借人残高はマイナスの資産として評価されます。仮に現金や不動産などプ ラスの資産の評価額が 1 億円に上っていたとしても、一方で 5 万円の借り人れが 残っていれば、資産の評価額はプラスとマイナスが相殺され、万円と計算されま す。この点も、相続税対策として有効に働きます。 第 4 章で目標資産額—億円達成までの道筋をご紹介しました。資産額—億円ともなれば、 たいへんな相続税が課されるのではないかと心配される方もいらっしやるかもしれませ 1 92

でいいのです。しかしそうではないからこそ、例えば経済環境や不動産市況などが変化す るなかでローンをどのように返済していくか、ワンルームマンションの運用に関するプラ ンを立てることに一番の重きを置いているのです。 本書にご登場いただいたお客様の誰もが、ワンルームマンション—戸に留まらず、 2 戸、 3 戸、と買い増しされていたのをご記憶ですか。ワンル 1 ムマンションを主役に据えるよ うな売り方をしていたのでは、決してそうした買い増し需要は発生しないに違いありませ ん。ワンルームマンション経営に乗り出されて、改めてご自身のライフプランを考えるな かで必要性をお感じになったからこそ、さらに—戸、 2 戸、と買い足されてきたのです。 そして、ご自身の成功体験をもとに、その幸せを共有したいという思いから大切なご親族 やご友人へとご紹介される方も少なくありません。お客様と担当者との信頼関係も、もち ろんその背景にはあります。 堅実な経営システムをご提供することで、お客様にはワンル 1 ムマンション経営で成功 していただきたいと考えています。その成功とは、自己資金ゼロで、また月々わずかな持 ち出しで不動産という大きな資産を形成することと、本書で説明した繰り上げ返済をしな がらご自身の目標に合った資産を形成する 2 つのパターンがあります。どちらもその先に 248