リスクを抑え、他人資本で資産形成。 サラリーマンのローリスクマンション経営 第 3 章 もちろん、マンション全体は区分所有者で組織する管理組合の下、組合自ら管理するか、 管理会社に業務を委託する形で管理するか、どちらかの管理形態を採用しているはずです。 しかし、このようなマンションの場合、管理組合が正常に機能していないと、管理の経年 劣化を正していくのは、決して容易ではありません。 これまで見てきたように、ワンルームマンション経営で見込まれるリスクは多様です。 これらのリスクに目をつぶらず、きちんとリスクとして評価した上で、しつかりマネジメ ントしてい つまりリスクの回避・軽減を図ることこそ、ワンルームマンション経営と いう一一一口葉に込められた意味合いの一つです。冒頭にお伝えした経営システムという一一一一口葉の なかには、その回避・軽減の考え方や仕組みが盛り込まれているわけです。 リスク・マネジメントは マンション開発段階から始まる では、それぞれのリスクをどのように回避・軽減を図ることができるのでしようか。次 099

リスクを抑え、他人資本で資産形成。 サラリーマンのローリスクマンション経営 第 3 章 れません。人居者が決まるまで待てばいいなどと、悠長なことはいっていられないのです。 人居者を何としてでも確保する必要があるわけです。 入居者を確保できても、 それだけでは安心できない しかし、そこにもまた厄介な問題が潜んでいます。空室リスクよりもっと恐ろしい滞納 リスクです。人居者が決まれば、空室リスクからは免れるはずです。しかしその人居者が、 肝心の家賃を滞納するというリスクがあります。 この滞納リスクは空室リスクより厄介です。空室であれば、人居者の確保に向けて努力 するだけです。その一点を見つめていれば良いのです。ところが滞納になると、そう単純 にはいきません。何しろ、人居者は既にいます。一方で、きちんと家賃を支払ってくれそ うな人居者候補が見付かったとしても、すぐに人れ替わってもらうわけにはいきません。 家賃収人を得られないばかりか、それを得られる機会までも奪われてしまうのです。問題 091

投資のリスクは至る所に潜んでいる 資産形成で初心者が陥る 5 つのワナ 第 2 章 初心者が陥るワナ ② リターンの高さに目がくらんで大きく損をする 第二のワナは、リターンの高さに目がくらみ、ついそこにお金を投じてしまうことです。 投資の狙いは収益を上げることですから、投資家にとって利回りの高さはやはり魅力です。 しかし、リターンには必ずリスクが付いて回ります。リスクとはリタ 1 ンの振れ幅を示す ものですから、普通に考えれば、リタ 1 ンの高い投資は当然に、リスクも高いわけです。 ハイリスク・ ハイリターン、ローリスク・ローリターンという組み合わせが、リターンと リスクの関係性をいい表しています。リターンが高いのであれば、リスクも相応に見込む 必要があるということを忘れてはいけないのです。 そんなことは当たり前という向きもあるでしようが、高利回りをうたう投資商品による トラブルが尽きない現実からすると、やはりワナといっていいほどに、誰もがついそこに はまってしまうのではないでしようか 消費者庁が 2014 年 3 月に注意喚起したケ 1 スとして、高利回りをうたう投資信託で 被害が発生した例が挙げられます。この例では、メールマガジンポータルサイトで投資に 関するメルマガの購読を申し込んだ消費者に複数のメルマガが無料配信されてきます。そ 065

リスクを抑え、他人資本で資産形成。 サラリーマンのローリスクマンション経営 第 3 章 なのです。裏を返せば、それができるからこそ、ワンル 1 ムマンション経営が初心者に向 いているといえるわけです。投資家の依頼を受けてワンル 1 ムマンションを運用していく 経営システムが整えられているのです。 投資家がそれを活用するメリットはいうまでもありません。ワンルームマンション投資 に必要な経営感覚を持ち込むことができる点です。それによって、単なる投資に付きもの のさまざまなリスクを回避・軽減することができるのです。 つまり、ワンルームマンション投資は誰がやっても同じようにリスクが低い、だから初 心者でも安心です、といっているわけではありません。リスクとはリターンの振れ幅であ ることは第 2 章でもふれました。一定のリタ 1 ンを見込める以上、相応のリスクを見込ま なければなりません。ただ、たとえ初心者でもそれを回避・軽減することが可能な経営シ ステムがあるということをお伝えしたいのです。 087

リスクを抑え、他人資本で資産形成。 サラリーマンのローリスクマンション経営 第 3 章 適切な維持管理がセットになって初めて、等級 3 を表示できるわけです。維持管理に関し ては、次の老朽化リスクにも関係するので、詳しくは後述します。 また、「活断層」が地震を引き起こす原因になり得るということをご存じでしようか 首都圏は関西・東海と比較して活断層が少なく、地震リスクが低いということになります。 いずれにしても、耐震性が高く、劣化対策も施されている建物を、適切に維持管理して いくことが、地震リスクの回避・軽減に欠かせないということです。 ードとソフト一体 の取り組みが求められるのです。 一元化された維持管理で 建物の老朽化を防ぐ 建物の老朽化リスクの回避・軽減を図るには、どのようなことが求められるのでしよう か。経年劣化を抑えるには、第一には、建物を建設する段階で劣化防止を意識した造りに しておくことが重要です。最初の造りが何より劣化防止の基礎になります。この点は今、

リスクを抑え、他人資本で資産形成。 サラリーマンのローリスクマンション経営 第 3 章 意向が最も尊重されるべきではあります。しかし投資用マンションでは、マンション全体 の収益性をどう高めるかが維持管理の目標です。そのためにやるべきことは、マンション 経営のプロである不動産管理会社に任せるのが合理的といえます。 一元化は、コストメリットももたらします。一つのマンションの専有部も共用部も同じ 不動産管理会社が管理に当たるので、共通経費を省くことが可能です。管理に掛かる経費 を抑えることができれば、それは管理業務を委託する区分所有者にも管理組合にもプラス に働きます。コストを抑えるという観点で投資効率の向上も期待できます。 ワンル 1 ムマンション投資で見込まれるリスクとそのマネジメントを、ご理解いただけ すれも、マネジメントが可 たでしようか。一定のリスクは見込まれる、しかしそれらはり 能である、ということがお分かりいただけたかと思います。 ここで重要なのは、マネジメントの主体です。空室リスクでふれたように、その回避・ 軽減はワンルームマンションの立地を決める開発段階から手掛けるべきなのです。地震リ スクや老朽化リスクでふれたように、それらの回避・軽減は建築段階から手掛けるべきな のです。絡み合うこれらのリスクを的確にマネジメントするには、ワンルームマンション

リスクを抑え、他人資本で資産形成。 サラリーマンのローリスクマンション経営 第 3 章 鉄筋コンクリートの劣化が構造上の弱点を生み出すわけです。 ただ、鉄筋コンクリートの建物を見ても分かるように、通常、鉄筋はコンクリートに覆 われています。腐食とは無縁に思えます。ところが、コンクリートにある異変が起きると、 そのコンクリートに覆われた鉄筋でも腐食しやすくなるという性質があります。その異変 を、コンクリートの中性化と呼んでいます。コンクリートは打設した段階ではアルカリ性 なのですが、それが時間の経過とともに文字通り中性化してしまう現象です。こうなると、 鉄筋を腐食から守る力が弱まってしまい、鉄筋が腐食しやすくなるのです。 これら経年劣化の引き起こす問題に対応しようと修繕工事を施すとなると、費用負担が かさみます。ここにコストの押し上げ要因が隠されているのです。事業収支で描いていた リターンが阻害されてしまう事態にも陥りかねません。従って、経年劣化がリスクとして 認識 されるわけです。建物の老朽化リスクです。 地震リスクは地震の揺れで建物が一瞬のうちにダメージを受けますが、老朽化リスクは 時間の進行とともにじわじわとダメージを受けていきます。そして厄介なことに、想定外 のコスト負担がリターンを阻害するに留まりません。経年劣化がー 弓き起こす見た目の悪さ や居住性の低下などが問題になって、空室リスクを高めることも考えられます。構造体に 097

リスクを抑え、他人資本で資産形成。 サラリーマンのローリスクマンション経営 第 3 章 にすることができるわけです。 仮定に基づく計算ですが、年間の家賃収人はかたや万円、かたや万円です。サプリ 1 スの形態を利用した方がお得であることをご理解いただけますか。確かに、自ら市場家賃 で貸し出せれば、家賃収人は多くなるかもしれません。しかし、空室リスクの存在、そし て滞納リスクの存在を忘れてはいけません。ひとたび、それらの空室・滞納リスクが顕在 化すれば、それは皮算用に終わってしまうのです。 ワンルームマンションを、これらのリスクに法えながら、事業収支にはっきりした見通 しを立てにくいなかで運用していくのがいいか、それとも、これらのリスクを回避し、明 ワンル 1 ムマンション経営としてどち 確な事業収支の下で運用していくのがいいか らが賢明であるかは、明らかです。 サプリースにはこの他にも、大きなメリットがあります。投資家が自らの個人情報を人 居者にさらさずに済むという点です。サプリースでなければ、投資家は人居者と直接に建 物賃貸借契約を交わします。従って、その契約書上で連絡先を人居者に教えることになっ てしまいます。その結果、例えば設備に何らかの不具合が生じた場合、それが管理業務を 担当する不動産会社に連絡のつかない時間帯であれば、貸主である投資家と直接に連絡を 1 05

初心者が陥るワナ③市場の過熱感に踊らされて高値づかみしてしまうー 初心者が陥るワナ④コストと収益性のバランスに注意せずに利回りダウン 初心者が陥るワナ⑤市場の値動きに惑わされ、判断を誤るー 3 つに分けた保有資産の中で基盤となるのは不動産ー 5 つのワナに陥らないようにするには、中長期の構えが重要 リスクを抑え、他人資本で資産形成。 サラリーマンのローリスクマンション経営 収入はないのに支出ばかりかさむ空室リスクの怖さーー 入居者を確保できても、それだけでは安心できない 建物の劣化がコストを押し上げ、リターンを圧迫ー リスク・マネジメントはマンション開発段階から始まるーー 空室・滞納リスク対策の王道はサブリースの空室保証ー 会社によって異なるサブリースの契約期間や手数料ー 077 099 074 080 071 085

にそれを見ていきましよう。 ひとつ、気に留めておきたい点があります。それは、リスク・マネジメントはワンル 1 ムマンションの開発段階から始まっているという点です。裏を返せば、その段階から手を 付けていかないと、十分なリスク・マネジメントは望めないということなのです。先ほど もふれた経営システムの「経営」という一言葉には、完成済みのマンションをどのように管 理するかという狭い意味での「経営」だけでなく、どのようなマンションを管理するのか という広い意味での「経営」という意味も込められているのです。 まず空室リスクです。これこそ、ワンルームマンションの開発段階から回避・軽減を図 らなければいけないリスクです。マンションを人居者の確保が見込めない場所に開発して おいて、空室リスクの回避・軽減を図るのは至難の業です。開発するのであれば、人居者 の確保が見込める場所を選ぶ、これが鉄則です。 それは、どこでしようか。言うまでもありません、東京圏です。ワンルームマンション の人居者とは単身者です。その単身者がこれからも集まってくると考えられる場所、それ は東京圏をおいて他にありません。 日本が既に人口減少社会に突人していることはご存じかと思います。 5 年に 1 度実施さ 1 00