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検索対象: 30代サラリーマンのマンション経営入門 : 定年時に資産1億円を築く
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1. 30代サラリーマンのマンション経営入門 : 定年時に資産1億円を築く

中古マンション 「人居者が退去してからまず驚いたのは、部屋の状態です。賃貸中だったので、部屋の中 を確認しないで購人した私のせいでもありますが、設備は時代遅れのものばかり、しかも キッチンには無数のキズ、トイレには何カ所もヒビが人っていました。購人したときに図 面は見たのですが、それでは分かりませんでした。それらの補修で、早速、想定外の出費 が生じました。もちろん、そんなことを担当の営業マンに話しても、相手にしてもらえま せん。人居者の募集すら、協力してもらえませんでした。結局、自分の足で地元の不動産 に人った中古のワンル 1 ムマンション 1 戸を即決で購人するまでは良かったらしいのです が、そこを借りていた人居者が退去してから、後悔の思いが先に立つようになったといい ます。中古ワンル 1 ムマンションを購入することに潜むリスクが、・ Z 様の一言葉の中か ら読み取ることができます。 「管理を買え」の原則を貫けない 218

2. 30代サラリーマンのマンション経営入門 : 定年時に資産1億円を築く

でいいのです。しかしそうではないからこそ、例えば経済環境や不動産市況などが変化す るなかでローンをどのように返済していくか、ワンルームマンションの運用に関するプラ ンを立てることに一番の重きを置いているのです。 本書にご登場いただいたお客様の誰もが、ワンルームマンション—戸に留まらず、 2 戸、 3 戸、と買い増しされていたのをご記憶ですか。ワンル 1 ムマンションを主役に据えるよ うな売り方をしていたのでは、決してそうした買い増し需要は発生しないに違いありませ ん。ワンルームマンション経営に乗り出されて、改めてご自身のライフプランを考えるな かで必要性をお感じになったからこそ、さらに—戸、 2 戸、と買い足されてきたのです。 そして、ご自身の成功体験をもとに、その幸せを共有したいという思いから大切なご親族 やご友人へとご紹介される方も少なくありません。お客様と担当者との信頼関係も、もち ろんその背景にはあります。 堅実な経営システムをご提供することで、お客様にはワンル 1 ムマンション経営で成功 していただきたいと考えています。その成功とは、自己資金ゼロで、また月々わずかな持 ち出しで不動産という大きな資産を形成することと、本書で説明した繰り上げ返済をしな がらご自身の目標に合った資産を形成する 2 つのパターンがあります。どちらもその先に 248

3. 30代サラリーマンのマンション経営入門 : 定年時に資産1億円を築く

年で 8 年分の稼ぎが必要になるので、単純に計算すれば、—・ 5 人分働くことが求め られます。「残業を含めて 1 日時間も働いているから、その 1 ・ 5 倍なんて、とても働 しない」「たとえ—・ 5 倍働いても、給料まで 1 ・ 5 倍になるなんて、考えられない」。そ んな嘆きが聞こえてきそうです。それはもう、その通りです。給料を今の 1 ・ 5 倍に増や すのは、現実的ではありません。他の手段が必要です。 先ほど来、収人を生み出す資産を形成する必要性を説いています。自ら働く 1 人分を除 く・ 5 人分はまさに、この資産に稼ぎ出してもらうわけです。自らの労働力という資産 はもちろん、フルに活用します。同時に、自ら新しく築き上げる資産にも、少なくとも半 人分の稼ぎを上げてもらう発想です。ご自身とこの資産と、ダブルエンジンで家計を駆動 していくわけです。もちろん、資産形成が順調に進んでそれだけでダブルエンジン並みの 稼ぎを上げられるようになれば、ご自身は早期に退職するという道も選べます。ハッピー リタイアという選択肢です。 では、この 0 ・ 5 人分に相当する稼ぎを生み出す資産を形成するにはどうすればいいの でしようか。それは紛れもなく、投資です。投資によって資産を築き上げ、その資産に稼 がせるのです。投資こそが、家計上の不安を解消する唯一無二の手段なのです。 046

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投資のリスクは至る所に潜んでいる 資産形成で初心者が陥る 5 つのワナ 第 2 章 初心者が陥るワナ ② リターンの高さに目がくらんで大きく損をする 第二のワナは、リターンの高さに目がくらみ、ついそこにお金を投じてしまうことです。 投資の狙いは収益を上げることですから、投資家にとって利回りの高さはやはり魅力です。 しかし、リターンには必ずリスクが付いて回ります。リスクとはリタ 1 ンの振れ幅を示す ものですから、普通に考えれば、リタ 1 ンの高い投資は当然に、リスクも高いわけです。 ハイリスク・ ハイリターン、ローリスク・ローリターンという組み合わせが、リターンと リスクの関係性をいい表しています。リターンが高いのであれば、リスクも相応に見込む 必要があるということを忘れてはいけないのです。 そんなことは当たり前という向きもあるでしようが、高利回りをうたう投資商品による トラブルが尽きない現実からすると、やはりワナといっていいほどに、誰もがついそこに はまってしまうのではないでしようか 消費者庁が 2014 年 3 月に注意喚起したケ 1 スとして、高利回りをうたう投資信託で 被害が発生した例が挙げられます。この例では、メールマガジンポータルサイトで投資に 関するメルマガの購読を申し込んだ消費者に複数のメルマガが無料配信されてきます。そ 065

5. 30代サラリーマンのマンション経営入門 : 定年時に資産1億円を築く

これも、奥様の立場を考慮すれば当たり前のことです。日ごろから、皆さんの給与で家 庭を切り盛りしていただいているわけですから数千万円もの買い物や、ましてや融資を組 むといえば驚きは隠せないでしよう。しかし、何もしないで老後を迎えてしまったら、そ のときに奥様は何と言うのでしようか ? そこで何を言われても、働くことができなく なってしまってからでは給与収人はなく、残された預貯金で生活をするしかないのです。 そんな思いは大切な奥様にさせたくないですよね。 また、会社の同僚や先輩、友人に反対されるケ 1 スもあります。この場合も同じです。 その友人は不動産投資をされているのでしようか ? 例えば、映画のテレビでは鑑賞された方の感想が流れています。しかし、その映画 を鑑賞したことのない友人に、その映画が本当に楽しかったのかと質問しても事実は分か りません。 また、感じ方には個人差もありますから、友人が楽しいと言っても皆さんも楽しいと感 じるかは分からないのです。 では、不動産投資をしたことがない方に正しい判断はできるのでしようか ? そして、 家庭環境、将来に対する考え方や準備の方法が異なる友人と皆さんは同じで良いのでしょ 2 5 0

6. 30代サラリーマンのマンション経営入門 : 定年時に資産1億円を築く

おわりに 「研修中といわれて善意で名刺を渡したら、その後しつこく電話が掛かってくる」「威圧 感を覚える営業で買わずには済まないような気持ちに追い込まれた」・ こんな不快な 思いから、ワンルームマンションに対してマイナスのイメージをお持ちの方が少なくない かもしれません。 私たちの会社、シノケンハ ーモニーでも、ワンル 1 ムマンションを扱っていますが、電 話での営業は一切行いません。お客様からの紹介をもとに、あるいはお問い合わせをもと に提案を進めていく営業スタイルです。また東京を中心に大都市部で無料セミナーを、全 国各地で個別相談会を開催しています。こうした機会にも、お客様からの紹介で多くの方 がおみえになります。 それは、ワンル 1 ムマンション投資に対する考え方が同業他社とは根本から異なるから です。確かに、お客様に買っていただくのは、ワンルームマンションという建物の一部に 違いありません。しかし私たちは、ワンルームマンションを買っていただくことで、その 経営システムをご提供させていただいていると考えています。 246

7. 30代サラリーマンのマンション経営入門 : 定年時に資産1億円を築く

「都心」「ワンルーム」が狙い目 ! 自己資金ゼロから始めるマンション経営の極意 第 5 章 分、家賃も 3 倍確保できればいいのですが、決してそんなことはできません。ワンルーム の倍に相当する万円を投じるのであれば、万円のワンルーム 2 戸を異な る場所に購人した方が、分散投資になっていいはずです。 もちろん家賃水準そのものは、広さがある分、ファミリー向けマンションの住戸の方が 高くなります。しかし、一方で出ていくお金も相応に掛かります。住戸の床面積が広いと いう理由もあります。さらに、そこに住まわれるのが日中は不在がちな単身者ではなく、 住戸内での生活時間が比較的長いファミリー層であるという点も関係しています。 東京都にお住まいのお客様、・ >- 様朝歳、メ 1 カ 1 勤務 ) からは、ご自身のご経験 を以下のようにお聞きしています。このお客様は、ワンルームマンション—戸とファミリー 向けマンション 1 戸 (n=QZ) の計 2 戸を運用されています。 「ファミリーはワンルームに比べて家賃は高く取れますが、管理費や修繕積立金、人居者 が退去したときにかかるリフォーム費用が、部屋が大きい分、当然高額になります。また、 給湯器やガスコンロなどの設備についてもワンルームより使用頻度が多いせいか、交換時 期がとても早く、突発的な出費がかさみます。さらに、購人当初よりも管理費と修繕積立 金が 2 倍近く高くなり、高い家賃が取れても、支払いばかりが増えていきます。総合的な 203

8. 30代サラリーマンのマンション経営入門 : 定年時に資産1億円を築く

「都心」「ワンルーム」が狙い目 ! 自己資金ゼロから始めるマンション経営の極意 第 5 章 ワンルームマンション経営に乗り出してこれだけのメリットを享受しようとするとき、 実は多様な選択肢が控えています。 第 1 に、立地条件です。ワンル 1 ムマンションですから立地は都市部に限られるとはい え、ひと口に都市部と言っても、三大都市だけで見ても東京もあれば名古屋もあれば大阪 もあります。この他にも、札幌、仙台、福岡など地方都市もあります。一つの都市内でも、 最寄り駅までの距離や駅からターミナルまでの移動時間など、条件はさまざまです。あく 経営ならではの大きなメリットです。第 3 章でご紹介したように、「他人資本」が活用可 能であるという点です。もちろん、定収を見込めるサラリーマン属性という「自己資本」 の強みを生かすからこそ、「他人資本」が活用可能になるのですが、これは、株式や債券 など他の投資ではまず考えられないことです。 どこにあるどんなマンションに 投資すればいいのか 197

9. 30代サラリーマンのマンション経営入門 : 定年時に資産1億円を築く

投資のリスクは至る所に潜んでいる 資産形成で初心者が陥る 5 つのワナ 第 2 章 す。年調査の結果によれば、これらの選択肢のなかから最も多く選ばれたのが、「元 本が保証されている」で四・ 5 % に達しています。これに次ぐのが、「少額でも預け人れ や引き出しが自由にできる」で 1 ・ 1 % に上ります。「収益性」「安全性」「流動性」とい うくくりで見ると、最も重視されているのは「安全性」で菊・ 8 % 、続いて「流動性」で 1 % 、最後は「収益性」で・ 6 % という順番です。 ただ、年調査以降の流れをたどると、「収益性」を重視する世帯の割合が増え る一方で、「安全性」を重視する世帯の割合が減っています。社会経済環境の変化のなか で預貯金一辺倒から投資へという流れは確実に生まれつつあるようです。そういう意味で は今まさに、時代の転換期を迎えているわけです。 時代が変わり 会社はもはや面倒を見てくれない 預貯金と投資のどちらが正しいということではなく、これまでは預貯金で十分だったと 051

10. 30代サラリーマンのマンション経営入門 : 定年時に資産1億円を築く

年収格差、年金不安、支出増加・・ サラリーマンも資産形成なしには生活が安定しない時代 第 1 章 そうなると、収人見込みのない家計ほど不安なものはありません。預貯金や退職金など 現金資産が潤沢にあったとしても、それを食いつぶしていくような生活では、現実に底を つくまでに時間の猶予があったにしても、現金資産は減る一方ですから、長生きが怖くなっ てしまいます。長生きをうらめしく思うようになってしまっては、とても余生を豊かに暮 らせる状態ではありません。これでは、人生を楽しめません。 現役時代の年で 人生を全うできる生活費を稼ぎ出すには もうお分かりでしようか。公的年金をもはや当てにせずに家計の不安から逃れるには、 8 歳以降の家計を支えるのに必要な収人分まで現役時代に手当てしておく必要があるとい うことです。人生最初の年は保護者の庇護の下で暮らすという前提で別に考えるとして、 現役世代の年で人生全体、仮に歳までとすると、年分の必要金額を生み出すことが 求められるということです。 045