年収格差、年金不安、支出増加・・ サラリーマンも資産形成なしには生活が安定しない時代 第 1 章 はっきりします。ここでは 1994 年度以降年間の調査結果に目を向けてみます。 悩みや不安の内容として「自分の健康について」「家族の健康について」を挙げる回答 者の割合はこの年 2 、 % 前後の水準から始まり、右肩上がりの傾向を見せるもののそ の増加率はなだらかです。これに対して「今後の収人や資産の見通しについて」を挙げる 回答者の割合は、 1990 年代後半にぐんと増えました。年度までは % を切っていた ものが、四年度以降は % 台後半を記録するようになったのです。この 5 年間は一貫して % を超えています。家計上の不安は決して昔から存在していたわけではなく、 1990 年代後半から世間に蔓延するようになったといえます。 背景には、社会経済環境の変化が挙げられます。 一つは、雇用環境の悪化です。ここでは総務省が毎月実施する「労働力調査」の結果を 見ていきましよう。指標として取り上げるのは、「完全失業率」です。この指標は厳密に いうと、歳以上の労働力人口に占める就業者以外の割合です。この就業者以外を「完全 失業者」と呼びます。①仕事がなくて調査期間中に少しも仕事をしなかった、②仕事があ ればすぐ就くことができる、③調査期間中に仕事を探す活動や事業を始める準備をしてい という 3 つの条件を満たす失業者です。簡単にいえば、労働意欲はあるものの仕事 01 7

ライフプランと目標資産額を具体的に設定。 マンション経営を成功に導く計画の立て方 第 4 章 組めるのではないでしようか。それに、月々の収支を早めに改善しておけば、繰り上げ返 済の原資を確保するのにも好都合と言えます。 もう一つは、ローンの借り換えを視野に人れたとき、返済期間を短縮しない方が有利で あるという理由からです。借り人れ金利が将来変動することを踏まえると、より低い金利 を求めて別の金融機関からの借り入れに切り替えることが考えられます。繰り上げ返済に 伴ってローン返済期間を肪年間から短縮してしまっていると、借り換え時には、その短縮 後の期間、例えば年間なら年間を当初の返済期間として、その残りの期間内でローン 返済期間が設定されることになります。返済期間は長く設定できるほど、毎月のローン返 済負担を軽くできるので、借り換え時にこのような取り扱いになると、それだけ毎月のロー ン返済負担は重くならざるを得なくなります。借り換えによる金利低減のメリットが薄れ てしまうわけです。そのため、ロ 1 ンの返済期間を維持できる年数据え置き型の方が、ロー ンの借り換えに柔軟に対応しやすいわけです。 ご紹介した試算では、購人 1 年目から繰り上げ返済を重ねていくことを想定しています が、節税効果が高いうちはその恩恵を受けるために、繰り上げ返済はあえて購人 5 年目か ら始めるという選択がいいのではないかと思います。 169

リスクを抑え、他人資本で資産形成。 サラリーマンのローリスクマンション経営 第 3 章 を見渡すと、短いもので 2 年というものも見られます。川年というと、長い方です。不動 産会社によって違うということを、まずはご認識ください 契約期間が適切かどうかは、サプリースの安心をどこまで必要とするかという観点から しいと思います。後ほど詳しくご説明しますが、ワンル 1 ムマンション経営に当 考えると ) たっては、ローンを組んで金融機関からの借人金を購人資金に充てるケ 1 スが多いです。 ローンですから、当然、返済を伴います。返済原資は、家賃収人です。従って仮に家賃収 人が滞るような事態に陥ると、ローン返済に支障を来すわけです。サプリ 1 スの安心を必 要とする期間とはつまり、ローンの返済期間に相当するはずです。 ローンの返済期間は借り人れの時に決めますが、月々の返済負担をできるだけ抑える考 え方に立てば、長期に設定しておくのが一般的です。借り人れ時の年齢が代であれば、 標準期間は肪年でしよう。ローン返済を伴うこの肪年の間に、家賃収人が滞るような事態 はどうしても避けなければなりません。マスターリースの契約期間は、そういう観点から いえば、肪年は欲しいものなのです。望ましい契約期間Ⅱロ 1 ンの返済期間という点もしつ かり認識していただけると幸いです。 もう一つ、管理手数料にも違いが見られます。投資家はワンルームマンションの住戸を 107

いう若さ、サラリ 1 マンという属性、この 2 つがプラスに働くからです。 まず代という若さ。これは、ローンの返済期間を長めに設定できるという点でプラス に働きます。返済期間を長めに設定できれば、同じ金額を借りていても、その分、 1 回当 たりの返済額を抑えることができます。返済原資は家賃収人ですから、もともと家計への 影響は小さいとはいえ、それをさらに確実なものにできるわけです。 返済期間の違いはどの程度返済額の差になって表れるのか、簡単に試算してみます。借 り人れ金額は万円、金利は 2 % で返済期間中は一定と仮定します。この前提の下 で、返済期間を肪年とすると、毎月の返済額は川万円です。ところが、返済期間を 2 年短 跖年とすると、毎月の返済額はに・ 8 万円。返済期間を川年短くすると、毎月の返済額 は 3 万円近く高くなってしまう計算です。 つまり、同じ虧歳で返済終了という前提に立つにしても、歳であれば毎月の返済額は 1 万円で済むのに、歳になるとそれがに・ 8 万円まで 3 万円近くも上がってしまいます。 若さが、毎月の返済負担を抑えることにつながっているのです。 次にサラリ 1 マンという属性です。これは、安定の象徴です。第 1 章ではサラリーマン の給料が減少傾向にあることをご紹介しましたが、額は減っているにしても、毎月、一定 1 2 2

を求めることができます。売り主がその求めに応じなければいけない責任のことを、瑕疵 担保責任と呼んでいます。この責任期間が、新築と中古で異なるのです。 新築の場合は、構造耐カ上主要な部分や雨水の侵人を防止する部分に限って、その瑕疵 担保責任期間は引き渡しから川年と定められています。先ほどご紹介した新築住宅と中古 住宅の定義を定めている住宅品質確保促進法という法律の規定です。この規定で掲げてい る部分に欠陥や不具合などがあるようでは、地震時や台風時などには何らかの損害を受け る可能性が高いことになります。それだけに、新築住宅では売り主の瑕疵担保責任期間が 長期間にわたって定められているのです。 中古マンションは 不具合への保証期間が短い ところが、中古住宅にはそうした法律上の規定は定められていません。このような場合 には売買契約書の中に特別な定めを置いて、そこで瑕疵担保責任の期間を明確にします。 220

「都心」「ワンルーム」が狙い目 ! 自己資金ゼロから始めるマンション経営の極意 第 5 章 契約書の内容は自由に定めることができるので、その期間は引き渡しから数カ月でも 1 年 でも川年でもいいわけです。ただし、売り主が不動産売買のプロである場合、つまり、宅 地建物取引業者の場合に限っては、業者の事業を規制する宅地建物取引業法という法律の 規定で、その期間を 2 年より短い期間に設定できないと定められています。従って、中古 住宅の売買では契約書の中で瑕疵担保責任期間は引き渡しから 2 年と定められているのが 通例です。売り主が個人の場合にはこの規定は適用されないので、契約書の中での定めが 有効になります。一般的には引き渡しから 3 カ月程度に定めています。いずれにしても、 中古住宅の場合には瑕疵担保責任期間が新築住宅に比べ短いということに変わりはありま せん。個人の売り主との売買契約で瑕疵担保責任の期間を 3 カ月と定められていれば、引 き渡しから仮に—年で不具合が見つかったとしても、買い主はその不具合を自らの負担で 補修するしかないわけです。これも、中古だからこそ発生し得る想定外の費用ということ ができます。 お客様の声からも分かるように、中古のワンルームマンションに関していえば、不動産 会社は販売しか手掛けないことが一般的です。その物件を開発したわけでもなく、管理し ているわけでもないのです。しかし新築のワンルームマンションであれば、開発から管理 221

取ろうとすることが考えられます。人居者はワラをもっかむ気持ちで連絡するのでしよう が、管理業務は不動産会社に任せてあるサラリ 1 マン投資家にとっては、はなはだ迷惑な 電話に違いありません。サプリースの形態を取ることによって、こうした迷惑電話が掛かっ てくるかもしれないというストレスにさいなまれることがないわけです。 会社によって異なる サブリースの契約期間や手数料 ただし、サプリースでありさえすれば、何でも安心と勘違いしないようにしてください。 ひと口にサプリースと言っても、それをうたう不動産会社によって具体的な内容はさまざ まだからです。その点は、十分に気を付けていただきたいと思います。 では、何が違うのか。 一つは、マスターリースの契約期間です。これは、空室・滞納リスクの回避を図ること ができる期間に相当します。従って、長いに越したことはありません。ところが業界各社 1 06

利回りで見ると、もう一つもワンルームにすれば良かったと後悔しています」 ワンルームマンションとファミリー向けマンションの第 2 の違いはまさに、この言葉の 中に表れている通り。マンションの維持管理や運用に必要となるランニングコストに違い が生じるのです。ファミリーであればそれなりに長く住むでしようから、人居者確保の面 で安心できる、マンション住戸の運用として安定する、と思われがちです。しかしそれは 裏を返せば、入居期間が長期にわたるので経年劣化による損傷が著しいということでもあ るのです。設備や仕上げ材などに手を人れれば、リフォーム代として、万—万円は掛 かります。それを、オ 1 ナーである投資家が負担しなければなりません。 それがワンル 1 ムマンションであれば、人居期間が同程度の長さにわたっても、住戸の 床面積が狭い分、オーナーである投資家が負担するにしてももっと少額で済みます。そも そもワンルームの場合であれば、人退去の平均サイクルはおおむね 3 年間です。この程度 の期間で生じる経年劣化であれば、人居者の退去時にご負担いただく費用の範囲内に納ま ります。オーナーである投資家が負担するまでもありません。 お客様の言葉の中には、管理費と修繕積立金の値上げの話題が登場するように、ファミ リー向けマンション全体の維持管理に関するご指摘も含まれていました。この点も、ワン 204

成する部材の劣化対策を想定しています。そこに用いられる部材の劣化は先ほども指摘し た通り、建物の構造に重大な影響を及ぼすからです。 劣化対策は構造躯体に用いる部材の交換など大規模な改修工事を必要とするまでの期間 を延ばすのに必要な対策です。その程度は等級 3 から等級 1 までの 3 段階で表示されます。 等級 3 とは、通常想定される自然条件・維持管理条件の下でこの期間を 3 世代まで延ばす ために必要な対策が講じられていることを示します。等級 2 ではこの期間が 2 世代に短縮 されます。等級—とは建築基準法の規定を満たしているにすぎない最低ラインです。ここ で—世代というのは、 3 年と考えられています。つまり、等級 3 であれば、部材の健 全さは通常想定される自然条件・維持管理条件の下で年もの長期にわたって保たれ ると考えられるわけです。鉄筋コンクリ 1 ト造の建物では、劣化対策を施すべきタ 1 ゲッ トの一つとして、再三指摘してきた中性化を想定しています。 もう一つは、完成後、建物を適切に維持管理していくことです。劣化の軽減が等級 3 を 想定して造られていても、完成後の維持管理が不適切であれば、その等級をいつまでも保 っことはできないでしよう。あくまで「通常想定される自然条件・維持管理条件」の下で 大規模な改修工事までの時間を引き延ばせるという条件付きだからです。建築時の造りに

「都心」「ワンルーム」が狙い目 ! 自己資金ゼロから始めるマンション経営の極意 第 5 章 良さを生かしリスクを減らした 中古マンションなら安心 投資先に多様な選択肢があるなかで選ぶべきなのは、ファミリー向けよりワンルーム、 ワンル 1 ムマンション経営による収支をサラリーマンとしての給与収入に合算できるの で、課税される所得を抑えることができる。それが節税につながるという仕組みは、新築 も中古も共通です。ただ、ワンルームマンション経営の支出に経費として計上する費目の うち償却費には違いが生じます。中古であることから、建物や建物附属設備の取得価格は 安くなります。さらに、それらの耐用年数は中古としての経過年数が勘案されるので当然 に短くなります。より少ない金額を短い期間で償却していくわけです。新築の場合は、償 却期間は長いとはいえ中古に比べればより多い金額を償却していくことになるので、当初 2S3 年の償却費が大きいのが特徴です。それが、節税効果の高さにつながっているので す。中古の場合、そのメリットは薄れてしまうわけです。 2 2 3