リスクを抑え、他人資本で資産形成。 サラリーマンのローリスクマンション経営 第 3 章 空室・滞納リスク対策の王道は サブリースの空室保証 完成済みのワンルームマンションで空室リスクの回避・軽減を図る手段として王道とも いえるのは、サプリースと呼ばれる契約形態です。サプリ 1 ス事業を手掛ける不動産会社 がまず、住戸を所有する投資家から一定の期間にわたって借り上げ、それを入居者に貸し 出す形態です。投資家と不動産会社、不動産会社と人居者、 2 段階にわたって建物賃貸借 契約を交わすわけです。投資家と不動産会社の賃貸借関係をマスターリース、不動産会社 と人居者の賃貸借関係をサプリースと呼びます。ここから派生して、不動産会社と投資家 が直接に賃貸借契約を結ばない場合でも、それと同等の空室保証契約が交わされる場合に は、やはりサプリ 1 スと呼んでいます。空室保証と同じ意味と考えていただければ良いの ではないかと思います。 投資家にとってみれば、不動産会社が一定期間にわたって借りてくれるわけですから、 その間、人居者が決まるか否かを心配する必要がありません。しかも、先ほどふれた滞納 103

リスクを抑え、他人資本で資産形成。 サラリーマンのローリスクマンション経営 第 3 章 れません。人居者が決まるまで待てばいいなどと、悠長なことはいっていられないのです。 人居者を何としてでも確保する必要があるわけです。 入居者を確保できても、 それだけでは安心できない しかし、そこにもまた厄介な問題が潜んでいます。空室リスクよりもっと恐ろしい滞納 リスクです。人居者が決まれば、空室リスクからは免れるはずです。しかしその人居者が、 肝心の家賃を滞納するというリスクがあります。 この滞納リスクは空室リスクより厄介です。空室であれば、人居者の確保に向けて努力 するだけです。その一点を見つめていれば良いのです。ところが滞納になると、そう単純 にはいきません。何しろ、人居者は既にいます。一方で、きちんと家賃を支払ってくれそ うな人居者候補が見付かったとしても、すぐに人れ替わってもらうわけにはいきません。 家賃収人を得られないばかりか、それを得られる機会までも奪われてしまうのです。問題 091

では、ワンル 1 ムマンション投資に伴うリスクには、どのようなものがあるのでしよう か。まずそこから、ご説明していきたいと思います。 何より警戒すべきは、空室リスクです。ワンル 1 ムマンション投資で収益の源泉になる のは、その人居者が支払ってくれる家賃です。つまり、人居者が決まらないことには、収 益は得られません。月額家賃川万円のマンションであれば、人居者が—年間ずっと住み続 けていれば、年間 120 万円の収人が見込めます。しかし、 8 カ月しか人居せず残りの 4 カ月は空室だったとしたら、年間収人として見込めるのはその 3 分の 2 である万円にす ぎません。—年間まるまる空室だったとしたら、年間収人はまったく見込めません。これ では投資の意味がありません。 人居者を確保できず家賃収人が得られなくても仕方ない、人居者が決まるまで待てばい いのでは : そんなふうに考えていたら、大間違いです。なぜなら、マンションは所有 収入はないのに 支出ばかりかさむ空室リスクの怖さ 088

初心者が陥るワナ③市場の過熱感に踊らされて高値づかみしてしまうー 初心者が陥るワナ④コストと収益性のバランスに注意せずに利回りダウン 初心者が陥るワナ⑤市場の値動きに惑わされ、判断を誤るー 3 つに分けた保有資産の中で基盤となるのは不動産ー 5 つのワナに陥らないようにするには、中長期の構えが重要 リスクを抑え、他人資本で資産形成。 サラリーマンのローリスクマンション経営 収入はないのに支出ばかりかさむ空室リスクの怖さーー 入居者を確保できても、それだけでは安心できない 建物の劣化がコストを押し上げ、リターンを圧迫ー リスク・マネジメントはマンション開発段階から始まるーー 空室・滞納リスク対策の王道はサブリースの空室保証ー 会社によって異なるサブリースの契約期間や手数料ー 077 099 074 080 071 085

「都心」「ワンルーム」が狙い目 ! 自己資金ゼロから始めるマンション経営の極意 第 5 章 世界ランキング 4 位の都市、 東京はまだまた成長する 立地条件は、第 3 章で空室リスクに言及するなかでもふれた通りです。大枠からいえば、 やはり東京圏です。日本全体の人口が既に減少傾向にある中で、日本全国からの転人増も いくら空室保証の あって、人口が増えているからです。ワンルームマンション経営では、 仕組みで空室リスクを回避・軽減していたとしても、住宅需要が見込めないようでは、そ の保証もサスティナプル ( 持続可能 ) な仕組みとはいえません。住宅需要、それも単身者 の住宅需要が底堅く見込めるエリアを選択することが欠かせないのです。しかも、人居者 を確保できるという点で一定の収益性を見込めるワンルームマンションであれば、資産価 値がそうそう下がることは考えられません。立地条件が良ければ、収益を見込めるだけで はなく、資産価値の維持・向上にも期待を掛けることができるのです。 都市としての東京の強さはいうまでもないでしよう。森記念財団都市戦略研究所が毎年、 世界の主要都市を対象に実施する「都市総合カランキング」によれば、東京は、ロンド 199

リスク、つまり人居者が家賃を支払ってくれないというリスクも回避することができます。 空室リスクと滞納リスクという、マンション経営で最も注意しなければいけない 2 つのリ スクを同時に回避できるものなのです。 月額家賃 8 万円のワンルームマンションを例に考えましよう。これを仮に、サプリース の形態は取らずに、一般の賃貸住戸として貸しに出したとします。人居者が 1 年間ずっと 住み続けてくれれば、年間の家賃収人は万円です。しかしこの場合、空室リスクを見込 む必要が生じます。仮に年間のうち 2 カ月は空室になってしまうとすると、年間の家賃収 人は家賃 2 カ月分減りますから、万円に抑えられます。ただしそこはあくまで想定です から、明確な事業収支は立てにくいという問題も生じます。 ところが、不動産会社のサプリースであれば、どのような計算になるでしようか。市場 家賃、つまり不動産会社が人居者から得られる家賃が 8 万円ですから、不動産会社は当然、 それより安い家賃で住戸を投資家から借り受けることになります。これを仮に 7 万円とし ましよう。この 7 万円は市場家賃よりは安いものの、投資家は毎月、確実にこの家賃収人 を得られます。年間の家賃収人は従って、 7 万円 / 月にカ月で制万円と計算できます。 貸しに出す住戸に実際に居住する人居者が決まらなくても、投資家はこれだけの金額を手 1 04

「都心」「ワンルーム」が狙い目 ! 自己資金ゼロから始めるマンション経営の極意 第 5 章 そういう実情があったとしてもなお、少数ながら 1 階を選択する人居者もいます。どのよ うな人居者かといえば、家賃の安さを最も重視する人居者だったり住戸への出人りのしゃ すさを求める高齢者だったり、いずれにしても、一般の人居者に比べ家賃の滞納リスクが 高いと見込まれる人居者です。 先ほど購人価格 -* 億億万円程度のアパート—棟の経営なら手元に毎月川万 円は残せると申し上げました。しかし、ここで指摘した空室・滞納リスクが顕在化し、 階住戸のうち 2 戸が空室になってしまうとすれば、手元に残せるはずだった毎月川万円の お金は人ってこないことになります。 1 棟丸ごとへの投資の一番の魅力だったはずの収益 性が大きく損なわれてしまうのです。 それなら、サプリースを前提に住戸単位で投資する方が安心です。同じ投資規模であれ ば、その資金をアパート—棟にまとめて投じるより、複数棟のワンルームマンションの複 数住戸に分散させた方が、地域や立地に根差したリスクの分散も図れるからです。サプリ 1 スを通じてまず空室・滞納リスクの回避・軽減を図った上で、分散投資も可能になるわけ です。

いやそれでも、変動金利でローンを組むとなると、金利が上がる可能性も念頭に置いて おく必要があるのではないか、そんな指摘も聞こえてきそうです。確かに、金利が上がる 可能性はゼロではありません。可能性はゼロではないのですが、重要なのは、それが返済 にどのように影響するかです。 金利が上がる局面では、 物価も上がり家賃も上がる ができるのかという将来への不安に行き当たると思います。先ほども申し上げたように、 返済原資は家賃収人です。従って、その不安とは家賃収人が将来にわたって見込めるか否 かという不安に置き換えられます。確かに、空室・滞納リスクを普通に負うのであれば、 不安が尽きないのもやむを得ません。しかし、リスク・マネジメントによって空室・滞納 リスクを回避・軽減できていれば、どうでしようか。返済期間中に家賃収人を見込めなく なるという事態に陥ることはないのです。 124

にそれを見ていきましよう。 ひとつ、気に留めておきたい点があります。それは、リスク・マネジメントはワンル 1 ムマンションの開発段階から始まっているという点です。裏を返せば、その段階から手を 付けていかないと、十分なリスク・マネジメントは望めないということなのです。先ほど もふれた経営システムの「経営」という一言葉には、完成済みのマンションをどのように管 理するかという狭い意味での「経営」だけでなく、どのようなマンションを管理するのか という広い意味での「経営」という意味も込められているのです。 まず空室リスクです。これこそ、ワンルームマンションの開発段階から回避・軽減を図 らなければいけないリスクです。マンションを人居者の確保が見込めない場所に開発して おいて、空室リスクの回避・軽減を図るのは至難の業です。開発するのであれば、人居者 の確保が見込める場所を選ぶ、これが鉄則です。 それは、どこでしようか。言うまでもありません、東京圏です。ワンルームマンション の人居者とは単身者です。その単身者がこれからも集まってくると考えられる場所、それ は東京圏をおいて他にありません。 日本が既に人口減少社会に突人していることはご存じかと思います。 5 年に 1 度実施さ 1 00

リスクを抑え、他人資本で資産形成。 サラリーマンのローリスクマンション経営 第 3 章 にすることができるわけです。 仮定に基づく計算ですが、年間の家賃収人はかたや万円、かたや万円です。サプリ 1 スの形態を利用した方がお得であることをご理解いただけますか。確かに、自ら市場家賃 で貸し出せれば、家賃収人は多くなるかもしれません。しかし、空室リスクの存在、そし て滞納リスクの存在を忘れてはいけません。ひとたび、それらの空室・滞納リスクが顕在 化すれば、それは皮算用に終わってしまうのです。 ワンルームマンションを、これらのリスクに法えながら、事業収支にはっきりした見通 しを立てにくいなかで運用していくのがいいか、それとも、これらのリスクを回避し、明 ワンル 1 ムマンション経営としてどち 確な事業収支の下で運用していくのがいいか らが賢明であるかは、明らかです。 サプリースにはこの他にも、大きなメリットがあります。投資家が自らの個人情報を人 居者にさらさずに済むという点です。サプリースでなければ、投資家は人居者と直接に建 物賃貸借契約を交わします。従って、その契約書上で連絡先を人居者に教えることになっ てしまいます。その結果、例えば設備に何らかの不具合が生じた場合、それが管理業務を 担当する不動産会社に連絡のつかない時間帯であれば、貸主である投資家と直接に連絡を 1 05