て、建物代としてより大きな額を見込めるようになっている方が得である、ということに なります。もちろん、土地代と建物代の合計額は一定ですから、消費税額が高めに設定さ れているからといっても、投資家側の支払い額は変わりません。 ワンルームマンション投資には一定の節税効果が見込めること、その節税効果を高める には償却費が重要な役割を担うこと、この 2 点をご理解いただけたでしようか。仮に同じ 投資家が同じ購人価格でワンル 1 ムマンション 1 戸を購人したとしても、その取得価格全 体を、土地代、建物代、建物附属設備代、この 3 つにどのように区分けするかによって、 帳簿上の償却費が異なり、その結果として、節税効果にも差が生じます。ワンル 1 ムマン ション経営にあたっては、その点を十分に意識しておく必要があります。 土地代と建物代の比率は 3 対 7 を前提に計算する ここまでご説明してきた節税効果というものが、具体的にはどの程度見込めるのかを、 150
年収格差、年金不安、支出増加・ サラリーマンも資産形成なしには生活が安定しない時代 第 1 章 LO ・ 7 % 、代で・ 2 % 、代で・ 3 % 、代で・ 4 % 、代で・ % 、歳以 上で幻・ 2 % という割合です。悩みや不安を感じる中心ゾ 1 ンは 5 代、とりわけ— 代が目立ちます。この世代はこれから十分な収人を確保したり十分な資産を築いたりす ることができるのだろうかと、悩みを抱え、不安を覚えるのです。 代の悩みや不安の理由には、先ほども少しふれたように収人増の見通しが立たないこ ととともに、支出がかさまざるを得ない年代であることが考えられます。支出がかさむの は、さまざまなライフィベントを控えているからです。家計への影響が何より大きいのは、 人生における 2 大イベントといえる結婚と出産です。 晩婚化が進み、結婚はもはや代のライフィベントではなくなりつつあります。厚生労 働省が毎年実施する「人口動態統計」の結果によれば、初婚時の平均年齢は男性で既に 子どもの教育費、 1 人当たり最低 1000 万円は必要 021
投資のリスクは至る所に潜んでいる 資産形成で初心者が陥る 5 つのワナ 第 2 章 のか、基本の構成を崩さないように投資していくわけです。こうすることによって、資産 という卵が一つのカゴに偏るのを防ぐわけです。 金融資産には大きく、株式と債券があります。それも、国内の株式・債券もあれば海外 の株式・債券もあります。海外はさらに、先進国と新興国に分かれますから、簡単にいえ ば、 6 つのカゴが用意されているわけです。内外の株式・債券市場は、関連性はあるもの の別個の動きを見せます。つまり、これら 6 つのカゴが同じ時期に同じようにひっくり返っ てしまうことはまず考えられません。内外の株式・債券に資産を分散させておくというこ レ」、ま、 tn. ゝ としう資産をこれら 6 つのカゴに分散して盛るのと同じ分散投資の効果を期待で きるということです。ポートフォリオを決めることは、卵をどのカゴにどの程度盛るのか を決めることに相当するわけです。 金融庁はこうした分散投資の効果を次のように試算しています。投資期間は 1993 年 からの年間です。この期間内で、①定期預金に預ける、②国内の株式と債券に半分ずつ し」い , っ 3 っ 投資する、③国内・先進国・新興国の株式と債券に 6 分の—ずつ投資する のケースを比較しています。 試算結果によれば、定期預金の場合、 2 13 年時点の利回りは—・ 7 % といいます。 063
将来への備えとして預貯金と並んで取り組まれているものに、個人年金が挙げられます。 公的年金や企業年金とともに年金のひとつに数えられるもので、個人が任意に自助努力の ひとっとして加人するものです。公益財団法人生命保険文化センターが全国の慴歳から的 歳までの男女を対象に実施する「生活保障に関する調査」 ( 2013 年度 ) の結果によれば、 個人年金保険・変額個人年金保険や生命保険に加人している回答者の割合は全体の引・ 3 % ・ % 。 2 ケタに載せているのは、この 2 つだけです。 しいます。ちなみに預貯金は 保険商品とは一般に、サラリーマンになったのをきっかけに、またはサラリーマンになっ て結婚したのをきっかけに生命保険に加人することで、付き合いが生じるのではないかと 思います。そこで付き合いが生まれた保険会社の担当者から次に勧められるのが、恐らく 個人年金ではないでしようか。年金不安に象徴されるように、老後はもちろん誰もが不安 元本割れも生じ得る個人年金にうまみなし しになるかどうかという程度の額です。 032
独立した世帯で自立した生活を営んでいる人の多くは、家計上の不安を日々感じていま 2015 年度「国民生活に関する世論調査」によると、日常生活で感じている悩みや不 安の内容のなかで、最も多いのは「老後の生活設計について」 ( ・ 7 % ) です。これに、 「自分の健康について」 ( 囀・ 2 % ) 、「今後の収人や資産の見通しについて」 ( 貶・ 7 % ) 、「家 — % ) が続きます。 族の健康について」 ( 引・ 8 % ) 、「現在の収人や資産について」 ( 芻・ 上位 5 つは、家計と健康で占められているわけです。 この結果を前年度の調査結果と比べると、面白いことが分かります。それは、悩みや不 安の内容として自分や家族の健康を挙げる回答者の割合がわずかに減っている一方で、収 人・資産の見通しを挙げる回答者の割合は増えている、ということです。前年度に比べ、 家計の将来への不安は確実に高まっているのです。 家計上の不安が高まっているという傾向は、調査結果をさらにさかのぼっていくとより 家計上の不安が年々高まっている 016
リスクを抑え、他人資本で資産形成。 サラリーマンのローリスクマンション経営 第 3 章 れる「国勢調査」の結果に基づく人口をもとに毎月—日現在の人口を推計する総務省統計 局「人口推計」によれば、日本の総人口は年川月 1 日現在の人口 1 億 2805 万 7352 人をピ 1 クに減少傾向を見せています。 2015 年 8 月 1 日現在の人口は概算値 ・ % の減少といいます。つまり、日本全体で見 で約 1 億 2689 万人。前年同月比で ると、住宅に対する需要は減りつつあるわけです。 ところが、そうした全国傾向のなかで人口が増加傾向を見せている都道府県があります。 同じく総務省統計局「人口推計」では、 2014 年と 2013 年それぞれの川月日現在 の人口を比べて、その増減率を求めています。その結果によれば、人口が増加傾向にある ・ % 増 ) 、沖縄県 (c 都道府県は 7 都県。増加率の多い順に、東京都 (c 玉県 ( c ・ % 増 ) 、神奈川県 ( c ・円 % 増 ) 、愛知県 ( ・に % 増 ) 、千葉県 ( ・ % 増 ) 、 福岡県 (o ・ % 増 ) の 7 つです。この結果からも分かるように、東京圏の—都 3 県は全 て、人口が増加傾向にあるのです。 東京圏の強さは感覚的にもご理解いただけると思います。地方創生が叫ばれていますが、 東京圏への集中には歯止めが掛からないのが実情です。総務省統計局「住民基本台帳人口 移動報告」の 2014 年結果をもとに都道府県別転人超過数を見ても、その傾向は明らか 1 01
「都心」「ワンルーム」が狙い目 ! 自己資金ゼロから始めるマンション経営の極意 第 5 章 強、同歳で 4 万円弱という水準です。毎月 3 万円台の負担を強いられるわけです。これ だけの負担を強いられた結果として、万が一の場合に受け取ることのできる保険金は 25 万円でしかありません。これに対して購人価格 2 5 万円のワンル 1 ムマンション 経営であれば、購人者に万が一のことが起きた場合には、万円相当の資産価値で 一定の収益を生み出すワンル 1 ムマンション戸が残されることになります。しかし、そ のために毎月負担してきた金額は月々の持ち出しに相当するわずか万円程度です。 小さな負担で大きな効果を上げることができるわけです。 ワンルームマンションであれば、ご家族に安心して残すことができるという点でも違い が見られます。生命保険はご家族がその金額を現金で一括して受け取ることになります。 すると、例えばそのことを聞き付けた親族から「お金を貸してほしい」と頼まれるなど、 お金にまつわるトラブルに巻き込まれる恐れがあります。大事な家族を亡くし、ただでさ えつらい時期に、そんなトラブルに巻き込まれては大変です。日常目にすることがなかっ た数千万・億単位の現金を手にしながら、それを計画的に家計に役立てていくのも、強い 精神力が必要とされるでしよう。下手をすれば、生活感が変わってしまい、あっという間 に散財してしまいかねません。ところが、保険金として受け取るものが現金ではなく、ワ 195
公的年金が世代間扶養の原則を取るからです。少子高齢化は公的年金制度を支える現役世 代の減少と公的年金制度の恩恵を受ける高齢世代の増加、この 2 つを同時に意味します。 公的年金の財源の担い手が減る一方で、公的年金の受給者が増えるわけですから、現役世 代にとっては自らの将来を悲観せざるを得ないわけです。 ここでの現役世代とは、生産年齢人口としてカウントされる—歳までの働き手を指 します。年国勢調査の結果によれば、約 8103 万人に上ります。一方 で、高齢世代は年金を受給できる簡歳以上の高齢者を指します。これも年国勢調 査の結果によれば、約 2924 万人に上ります。世代間扶養の原則に従えば、高 齢世代—人を現役世代 2 ・ 8 人で支える計算です。高齢世代対現役世代の比率は、 1 対 2 ・ 8 と算定できます。 少子高齢化は、高齢世代に対する現役世代比率の減少に拍車を掛けます。国立社会保障・ 人口問題研究所の将来推計によれば、高齢世代対現役世代の比率は、 2022 年ごろには 1 対 2 程度、さらに年には 1 対・ 4 程度になる、との推計結果も見られま す。支える側の現役世代が相対的に減っていくわけです。 高齢世代を支える現役世代の側で負担できる公的年金保険料の額は、そう大きくは変わ 026
「年金や給与の減少への不安があり、早いうちに準備する必要性を日々感じていました。 老後はお金に苦しむ生活ではなく、豊かな生活を送りたい。そのため、年金以外の収人を 確保しなければならないという気持ちが徐々に強くなってきました。マンション投資であ ればその不安を払拭できるのではと思い、まず情報を集めることにしたのです」 ワンル 1 ムマンション経営のメリットはここまでにいくつか挙げてきました。情報収集 するなかで・—様が感じられたのは、それらのなかでも生命保険効果だといいます。 「これまでは不労所得の部分にしか目を向けていなかったのですが、実際に話を聞いてみ て生命保険効果にメリットを感じました。自分に万が一のことがあっても無借金のマン ションと家賃収人を家族に残すことができるというのは魅力です」 結婚し家族を持つようになると、独身時代と違って、自分の稼ぎで家族を養うことにも なってきます。すると、自分に万が一のことがあって稼ぎがなくなった場合、家族はどう なるのかという不安が生じます。そのため、結婚を機に生命保険に加人するという人は少 なくないはずです。そのとき、不安を解消する備えとして選択できるのは、何も生命保険 に限りません。同じような役割を果たすことができるワンルームマンション経営という道 もあるわけです。・—様はそこに、目を向けられたようです。 2 3 6
この資産構成が、米国では大きく異なります。最も多くを占めるのは、「株式・出資金」 1 % ) です。 3 番目に「現金・ で・ 3 % に上ります。続いて、「保険・年金準備金」 ( ・ 預金」 ( ロ・ 2 % ) が登場します。そしてこれに、「投資信託」・ 2 % ) 、「債券」 ( 4 ・ 4 % ) が続くという構成です。日本と比べると、預貯金にあたる「現金・預金」の占める割合と 投資にあたる「株式・出資金」「投資信託」「債券」の占める割合が正反対の結果を見せて います。ューロ圏はその中間くらいの資産構成を見せていますから、日本は先進国のなか ではやはり、預貯金に比べ投資の割合が少ないといえます。 Ⅱリスクを取らない安全志向という国民性 こうした傾向を見せる背景には、投資しない もあると考えられます。「家計の金融行動に関する世論調査」に戻ります。ここでは、金 融商品の選択で重視していることを尋ねています。その結果を見ると、安全志向という傾 向がはっきりと表れているのです。 選択肢は、「利回りが良い」「将来の値上がりが期待できる」という収益性、「元本が保 証されている」「取扱金融機関が信用できて安心」という安全性、「現金に換えやすい」「少 額でも預け人れや引き出しが自由にできる」という流動性、これら 3 つの観点に分かれま 050