ライフプランと目標資産額を具体的に設定。 マンション経営を成功に導く計画の立て方 第 4 章 繰り上げ返済は年数短縮型ではなく 年数据え置き型を 次に繰り上げ返済によってローンの返済期間を短縮するタイプ、ここでは年数短縮型と 呼ぶタイプの返済プランを取り上げます。購人—年目から毎年、万円ずつ繰り上げ 返済するという想定は共通です。 購人—年目の事業収支は、まだ繰り上げ返済の効果が表れていないので、年数据え置き 型とまったく変わりません。違いが出てくるのは、 2 年目以降です。とはいえ、この繰り 上げ返済は年数短縮型ですから、年数据え置き型のようにローン返済額が減っていくこと はありません。年数据え置き型では月々の事業収支は年を追うごとに改善していきました が、この年数短縮型では月々の事業収支は 2 年目以降も 1 年目と同じ。月々の赤字額は 1 万 1688 円のまま推移します。 しかし年数短縮型ですから、ローン完済までの期間は短く済みます。年目、繰り上げ 返済額はわずか 2 万円ですが、その年にローン完済に至るのです。それまで月々の赤字は 167

ライフプランと目標資産額を具体的に設定。 マンション経営を成功に導く計画の立て方 第 4 章 繰り上げ返済することでローンの返済負担がどのように軽くなるのか、具体例をもとに 見てみましよう。ここでも、先ほどの購人条件でワンルームマンション—戸を購人したサ ラリーマンの返済プランを取り上げます。ただしこれまでの試算とは違って、節税分は翌 年度の運転資金に回さずに、繰り上げ返済の資金に充当する前提です。 まず繰り上げ返済によって毎月のローン返済額を減らすタイプ、ここでは年数据え置き 型と呼ぶタイプの返済プランからご紹介します。繰り上げ返済は最初の年から始めます。 以降、年間—cc 万円を毎年、繰り上げ返済していく想定です。その原資としては、節税 効果が働いて還付・減額される所得税・住民税の節税分やサラリーマンとして定期的に支 給を受ける賞与などが想定されます。 購人 1 年目。毎月の事業収支は先ほども示した通りです。家賃収人 8 万円に対 して、支出はローン返済額 8 万 4428 円、管理費・修繕積立金円、保証・代行 ローンを完済すれば、 年間およそ 100 万円の儲け 1 65

年数据え置き型の繰り上げ返済で毎月のロ 1 ン返済額を減らしていくと、経費として計 上できる支出が減りますから、節税効果は薄れてしまいます。それを避ける狙いから、毎 月のローン返済額を減らす年数据え置き型の繰り上げ返済は、大きな節税効果が見込めな くなる購人 5 年目以降に始めるのが合理的です。繰り上げ返済を重ねていくにも、いっか ら始めるのが適切なのかという点は、よく検討すべきです。 繰り上げ返済しておけば 早い段階での売却も選択肢に 繰り上げ返済を織り込んでおくことがワンルームマンションへの投資計画を立てる上で ポイントになるのは、出口戦略を描きやすくなるからでもあります。この出口戦略とは、 投資をどのように終えるのか、その道筋を描くことです。 中長期にわたって安定した収益を確保できるのがワンル 1 ムマンション経営の魅力です から、保有資産は中長期に持ち続けるのが原則です。ただ、ご自身のポートフォリオの中 170

土地代と建物代の比率は 3 対 7 を前提に計算するー 1 年目にはおよそ 8 万円の赤字が節税効果を生むー ローン返済を早める必殺技、「繰り上げ返済」を活用ー ローンを完済すれば、年間およそ y-oo 万円の儲けー・ 繰り上げ返済は年数短縮型ではなく年数据え置き型をー 繰り上げ返済しておけば早い段階での売却も選択肢に 想定売却額が購入価格を下回っても、早くに借入残高がゼロにー 節税効果と繰り上げ返済を資産形成に生かしていくー 自己資金ゼロでも資産 1 億円を築く資産形成法とはー 章「都心」「ワンルーム」が狙い目 , 自己資金ゼロから始める 第マンション経営の極意 リスクを抑え込み、相対的に高いリターンを確保できるー 1 55 150 1 65 162 187 185 1 73

{ 図表 6 い目標資産額 7500 万円コース 100 万円 / 年 ンション A ヌンション B 14 年目完済 200 万円 / 年 ( ①十 100 万円 ) ② 20 年目完済 ( ①十②十 100 万円 ) 300 万円 / 年 21 年目 24 年目完済 15 年目 マンション C かすのは共通です。そうして—戸ずつ順番にロー ンを完済していきます。さらに、複数戸所有なら ではの強みも生かします。それは、ローンを返済 し終えた住戸から得られる収益を、他の住戸の返 済に回すことができるという強みです。 ローン返済は 3 戸同時にスタートします。うち 1 戸は返済当初から年数短縮型を前提に年間 万円を繰り上げ返済していきます。残る 2 戸は 通常のローン返済を重ねていくだけです。当面は 繰り上げ返済なしで返済を進めていきます。 こうして返済を重ねていくと、繰り上げ返済を した住戸は購人から凵年目でローンを返済し終え ます。住戸 1 戸のローンを完済したら、ローンを 返済中の住戸 2 戸のうち 1 戸に対して、当初から 繰り上げ返済に充ててきた年間—万円と、 178

ライフプランと目標資産額を具体的に設定。 マンション経営を成功に導く計画の立て方 第 4 章 組めるのではないでしようか。それに、月々の収支を早めに改善しておけば、繰り上げ返 済の原資を確保するのにも好都合と言えます。 もう一つは、ローンの借り換えを視野に人れたとき、返済期間を短縮しない方が有利で あるという理由からです。借り人れ金利が将来変動することを踏まえると、より低い金利 を求めて別の金融機関からの借り入れに切り替えることが考えられます。繰り上げ返済に 伴ってローン返済期間を肪年間から短縮してしまっていると、借り換え時には、その短縮 後の期間、例えば年間なら年間を当初の返済期間として、その残りの期間内でローン 返済期間が設定されることになります。返済期間は長く設定できるほど、毎月のローン返 済負担を軽くできるので、借り換え時にこのような取り扱いになると、それだけ毎月のロー ン返済負担は重くならざるを得なくなります。借り換えによる金利低減のメリットが薄れ てしまうわけです。そのため、ロ 1 ンの返済期間を維持できる年数据え置き型の方が、ロー ンの借り換えに柔軟に対応しやすいわけです。 ご紹介した試算では、購人 1 年目から繰り上げ返済を重ねていくことを想定しています が、節税効果が高いうちはその恩恵を受けるために、繰り上げ返済はあえて購人 5 年目か ら始めるという選択がいいのではないかと思います。 169

手数料 8760 円の計 9 万 9288 円です。従って、 1 万 1688 円の赤字が毎月、発生 する計算です。これは先ほどの計算と同じです。 しかし、この年から毎年 100 万円を繰り上げ返済し、それによってローン返済額を減 らすので、購人 2 年目以降には事業収支に変化が表れます。 2 年目は、毎月の支出のうち ロ 1 ン返済額が毎月 8 万 984 円へ、前年に比べ月当たり円近く減額することに なります。そのため、月々の赤字も 1 万 1688 円から 8244 円まで抑えられるように なるのです。同じことを毎年繰り返していくので、年を追うごとに毎月のロ 1 ン返済額は 減っていき、それに伴い、月々の赤字は 5 年目で黒字に転換し、年目を迎えると、月々 の黒字額は 5 万円を超えるほどにまで膨らんでいきます。返済期間としては当初肪年間を 想定していましたが、繰り上げ返済を重ねたことで円年目に万円を繰り上げ返済して ロ 1 ン完済に至ります。年目以降、月々の黒字額は 7 万 2740 円に達する見通しです。 年間に換算すると、およそ万円に達します。 1 66

、 [ 図表 7 ] 一目標資産額 1 億円コース 100 万円 / 年 14 年目完済 200 万円 / 年 ( ①十 100 万円 ) ② 20 年目完済 300 万円 / 年 ( ①十②十 100 万円 ) 21 年目で完済 ( 1 戸目から 26 年目 ) 400 万円 / 年 ( ①十②十③ 十 100 万円 ) 24 年目で完済 ( 1 戸目から 29 年目 ) マンション A マンション B 15 年目 に、繰り上げ返済資金とロ 1 ンを完済した住 戸からの収益の年間合計万円を残る住 戸の繰り上げ返済に充てて、購人から年目 にローンを返済し終えます。 並行して、 5 年後に購人した住戸 2 戸の ローン返済を進めていきます。先行購人した 分の購人から幻年目には住戸 2 戸がローン返 目 済を終えているので、これらの住戸 2 戸から 年 6 6 の年間収益合計万円と、もともと繰り 年 年 5 5 上げ返済資金に充ててきた年間万円を 一方の住戸に振り向けます。さらに 5 年後に 後 後 年 年 は、年間万円を繰り上げ返済してきた 住戸がローン返済を終えます。つまり住戸 3 戸がローンを完済済みなので、これらの住戸 3 戸からの家賃収益年間万円と繰り上 182

ライフプランと目標資産額を具体的に設定。 マンション経営を成功に導く計画の立て方 第 4 章 ローンを完済した住戸—戸からの年間収益万円を振り向けます。つまりその合計で ある年間万円を、購人から年目以降、ローン返済中の 1 戸の繰り上げ返済に充て ていくわけです。それによって、この住戸は購人から年目でローンを返済し終えます。 同じことを、最後までローン返済を残した住戸にも繰り返します。購人幻年目から、当 初から繰り上げ返済に充ててきた年間万円と、ローンを完済した住戸 2 戸からの年 間収益合計万円を、繰り上げ返済用の資金に充てていくわけです。合計額は 万円に上ります。それによって、この住戸は購人から四年目でローンを返済し終えます。 以降、ロ 1 ン返済からは解放されるので、投資家は住戸からの収益を確保することができ るようになります。その額はおよそ年間万円にも上ります。 全てのローン返済を終えるのは、購人から年目ですから、仮に歳のときにワンルー ムマンション経営に乗り出していれば、歳になったときには、年間万円の収益を 確保できるようになるという見通しです。 ワンルームマンション経営を通じて得られる中長期の安定収益がこれだけの額に達して いれば、公的年金の不足を補うのに十分ではないでしようか。実際、このコースは老後の 生活を真剣に考えている方々に最も支持されています。 179

[ 図表 4 いローン返済シミュレーション 毎年 100 万円の 繰り上け返済を 活用 1 年目に同時購入 物件価格 物件価格 2520 万円 2520 万円 家賃収入で 家賃収入で 20 年目に 15 年目に 完済 完済 2 戸目 程度まとまった額を返済することで、それ以 降の返済額を減らしたり、ローンの返済期間 目 。目 を短縮したりすることを意味します。毎月の 購件 2 、賃 9 完一 4 時物 5 2 家 2 ローン返済額は元金部分と金利部分の両方の 目 返済に充当されるので、元金部分の返済はな 年格円で - 、自 かなか進まないのが実情です。これに対して 「ー件 ( 」鱸な完、 3 2 家 2 繰り上げ返済は、その返済額が全て元金部分 の返済に充当されます。ローン返済は元金部 0 イ′》 1 月 毎月のローン返済に繰り上げ返済を組み合わ せることは、ローン返済の負担を和らげる上 で極めて有効な方法と一一一口えます。 一口 十 十 1 戸町 1 64