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検索対象: 不動産業 独立・開業と実務ハンドブック
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1. 不動産業 独立・開業と実務ハンドブック

具体的に、常時勤める者が 1 名で事務所の月額賃借料が 6 万円程度 の小さな事務所を 1 カ所だけ設置して開業したとして、当初必要とな る費用を想定してみる。 〇事務所賃貸関係費 〇事務計器費 〇事務所備品・通信関係費 〇会社設立・宅建手続き費 〇業界団体関係 70 万円 70 万円 20 万円 40 万円 200 万円 400 万円 一三ロ 開業資金見積表の例 設備資金 ロ事務所の賃借に関するもの ロ事務計器・事務備品 ロ事務用品 ロ通信関係 ロ車両関係 ロ関係団体関係 ロその他 運転資金 ( 6 カ月 ) ロ営業関係 ロ賃借関係 ロ消耗品費 ロ電話通信、水道光熱費 ロ交通費、ガソリン代 ロ車両維持関係 ロその他 資金調達 ロ自己資金 ロ親・親族からの借入 ロ金融機関からの借入 ロその他の借入 円円円円円円円 円円円円円円円 円円円円 万万万万万万万万万万万万万万万万万万 56

2. 不動産業 独立・開業と実務ハンドブック

は建物の取引を行う場合は、業に当たるということである。 午可権者が国土交通大臣か都道府県知事かについては、事務所が複 数ある場合にその所在地がどこかによる。事務所を 2 カ所以上設置す る場合に、その場所がひとつの都道府県内だけに限定されていれば該 当する都道府県の知事で、 2 以上の都道府県にわたる場合は国土交通 大臣となる。開業時は 1 カ所でスタートすれば知事免許を取得し、将 来事務所の数を増やしたときに、複数の都道府県にまたがった場合に は、大臣免許を再度取得し直すことになる。 ここでいう事務所とは、以下のいずれかをいう。 ①本店または支店 ( 主たる事務所または従たる事務所 ) ②継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、宅建業に 係る契約締結権限を有する使用人を置くもの 一時的に使用するモデルハウスやテント張りの案内所などは、事務 所に該当しない。免許の有効期間は 5 年間で、免許の更新を受けよう とするときには、免許の有効期間の満了の日の 90 日前から 30 日前まで の間に、更新の申請を提出しなければならない。国土交通大臣であれ 都道府県知事であれ、免許の効力には差があるわけではなく、宅地や 建物の販売や契約といった取引の業務は、免許さえあれば日本国内ど こででもできる。 Ⅱー 6 免許取得の手続き 宅建業免許の申請に際して求められる書類の記載や必要書類の準備 は、自分自身で行うか行政書士に依頼することになるが、コストなど を考えると自分で行うに越したことはない。申請の窓口は本店事務所 一三ロ 30

3. 不動産業 独立・開業と実務ハンドブック

どの場所については、少なくとも 1 名以上の専任の取引主任者を設置 するように義務づけている。 つまり本店や支店となる事務所については、事務所ごとに事務の補 助をする人も含めて、従業者の数が 5 名までであれば 1 名、従業者の 数が 6 ~ 10 名であれば 2 名、従業者の数が 11 ~ 15 名であれば 3 名の専 任の取引主任者を、必ず設置しなくてはならない。また、該当する会 社の事務所に常勤している者でなくてはならず、ほかの会社とかけも ちで勤務していたり、ほかの会社の代表取締役や代表者を兼任してい ることも不可能である。取引主任者の数が足りないため、取引主任者 ( 新規 : 人 ) 40 , 000 35 , 000 30 , 000 25 , 000 20 , 000 15 , 000 10 , 000 5 , 000 0 宅地建物取引主任者登録者数の推移 年度間の新規登録者数 年度末登録者数 ( 年度末 : 人 ) 800 , 000 700 , 000 600 , 000 500 , 000 400 , 000 300 , 000 200 , 000 100 , 000 0 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 ( 年度 ) 資料 : 国土交通省総合政策局不動産業課「宅地建物取引業法施行状況調査」 36

4. 不動産業 独立・開業と実務ハンドブック

第 コピー・プリンター・ファックス複合機 開業のための手続き できているとすれば、残りの 300 万円は当面の予備資金として手元に な資金は 700 万円となる。仮に株式会社として資本金が 1 , 000 万円準備 が必要となり、この運転資金が 300 万円とすると、開業に際して必要 これに加えて、会社を運営していくために当面必要となる運転資金 開業時に必要となる費用項目の例 残しておくことができる。 事務所の賃借に関するもの 車両 通信関係 事務用品 事務計器・備品 関係団体関係 敷金など 仲介手数料 当初賃借料 内装工事費 事務机・椅子 キャビネット 応接セット 金庫 ノヾソコン テレビ 冷蔵庫 電話機 代表印・社印 ゴム印 経理関係台帳 宅建に必要な書式 名刺 接客用茶碗 電話加入・工事費 インターネット加入・工事費 自動車 保証協会 業界団体 その他 57

5. 不動産業 独立・開業と実務ハンドブック

開業のための手続き 35 者の 5 名に 1 名以上の割合とし、施行規則 6 条の 2 で定める案内所な については事務の補助などの人も含めて、少なくとも業務に従事する 模、業務内容などを考慮して国土交通省令で定められている。事務所 成年である必要がある。また、設置人数である一定数は事務所の規 任者の設置を義務づけている。特に専任の取引主任者は、 20 歳以上の め、営業を行う事務所などの拠点ごとに、一定数以上の専任の取引主 宅建業法は、宅建業者に専門家としての役割を十分に果たさせるた くの取引主任者登録者がいる状況である。 プを踏まなければならない。 2003 年度現在、全国で約 73 万人という多 で、都道府県知事の登録を行い主任者証の交付を受けるというステッ なるには、試験に合格してから原則として 2 年の実務経験を経た上 程の方が受験し、毎年 3 万人程度の合格者が出ている。取引主任者に ら資格の中でも人気があり、毎年 10 月にある年 1 回の試験には 17 万人 宅地建物取引主任者 ( 以下「取引主任者」という ) 資格は、従来か ーⅡー 7 取引主任者の設置 とになる。 会加入の手続きを開始したとしても、トータルで 2 カ月以上要するこ この手続きに 2 カ月くらいかかることになる。申請後に直ちに保証協 間かかり、営業保証金の供託について保証協会に加入する場合には、 申請手続きに要する期間であるが、申請から免許通知まで 4 ~ 6 週 告が到達した日から 1 カ月後に免許が取り消される。 保証金を供託した届出をしなければならず、届出がないときには、催 ることができる。なお、免許を受けた宅建業者は、 3 カ月以内に営業

6. 不動産業 独立・開業と実務ハンドブック

名の通った不動産会社で働いてきた方であれば、その会社の看板と いう信頼があったからこそ得られたネットワークもたくさんある。ま た、小さな会社であっても、その会社の社長ひとりのカで優良情報が 集まってきていることがある。看板や社長といった信頼の源がなくて もビジネス関係が成り立つかの見極めは、ややもすると過信しがちな ため、よく注意をすべきである。 1-3 少投資ハイリターン 初期投資が比較的少額で開業できるのも、宅地建物取引業の特徴の ひとつである。小さな事務所に電話・ファックスとパソコンがあれ ば、最低限の営業拠点は成り立つ。極端にいえば、宅地建物取引業者 免許の要件を満たしていれば、自宅で個人で営むことも可能なのであ る。それだけに、現在宅地建物取引業に従事していて、十分営業力に 自信があるということで、独立開業に至るケースが多い。 具体的に開業に際して必要となるコストを考えてみると、現在特例 措置として施行されている、新事業創出促進法の資本金 1 円を利用し たとして、会社設立費用、事務所賃借料、事務備品、営業供託金等で ( 単位 : 社 ) 90 100 % 277 , 143 社 不動産業と資本金 60 ・。 114 , 099 ・ 30 , 653 118 , 985 ( 2003 年度 ) ロ 2 未満 ( 百万円 ) ロ 2 ~ 5 未満ロ 5 ~ 10 未満■ 10 ~ 50 未満 & 50 ~ 100 未満■ 100 ~ 1 , 000 未満ロ 1 , 000 以上 資料 : 財務省「財政金融統計月報」一法人企業統計年報特集ー 80 70 50 40 30 20 10 0 3 , 982 8

7. 不動産業 独立・開業と実務ハンドブック

く事務所の形態〉 一般的な解釈としては、物理的にも社会通念上も宅地建物取引業の 業務を継続的に行える機能を持ち、事務所として認識される程度の独 立した形態を備えていることが必要。 一般の戸建て住宅の一部を事務所とする場合 ( 例 ) 事務所専用出入口 事務所 居 間 玄▽ / ロ 所 ◆住宅の出入口以外の事務所専用の出入口がある。 ◆他の部屋とは壁で間仕切りされている。 ◆内部が事務所としての形態を整えており、事務所だけに使用している。 同一フロアーに他の法人等と同居している事務所の場合 ( 例 ) 入口 / 共通の通路 出入口 出入口 A 社 B 社 ◆ A 社、 B 社ともに出入口が別にあり、他社を通ることなく出入りが できること。 ◆ A 社、 B 社間は、高さ 180Cm 以上のパーテーション等固定式の間仕切 りがあり相互に独立していること。 資料 : 東京都「宅建業免許申請の手引き」 1 8

8. 不動産業 独立・開業と実務ハンドブック

開業のための手続き えなくてはならない。また、店舗の敷金は立地がよいほど高額になる 賃貸関係の費用は固定的な出費のため、絶対に無理のない額以下に抑 そうなところであるほど、高い賃料設定になっているが、月々支払う る計画の範囲内で収まっているかである。店舗であれば来客が見込め とによって支払い続けるコストの月額合計が、自分自身で想定してい 支払う賃料・共益費・その他冷暖房や駐車場等、その貸室を借りるこ 当初賃借するに際して必要となる敷金・礼金等と、賃貸期間中ずっと その次に考えなくてはならないのが、賃借に掛かるコストである。 る。 でき、利便性も向上するので、立地としてはよりよいということにな 鉄道が 2 線以上交わる駅の方が、より顧客ターゲットを広げることが 人の所在地に一番行きやすい場所である。店舗であれ事務所であれ、 たところから選ぶことになる。法人を顧客とするなら、顧客である法 決まってくる。その地域で一番人通りの多い場所や、駅前を中心とし 〇〇市、〇〇区というように行政区分を中心に絞り込むかで、立地が である。工ンド顧客であれば、〇〇線沿線とか〇〇駅という鉄道か、 次に考慮しなくてはならないのが、ターゲットとする顧客の所在地 ば足りる。 る必要はなく、必要最低限の広さのところを 1 室借りて事務所とすれ 予定がなく、事務作業がこなせればいいということであれば店舗にす 額になることを考慮しなくてはならない。一方、特定の人しか来客の し、店舗にすると必ず店番を置かないといけないことと、賃借料が高 も、宅建業の場合、 2 階以上との自然来客数の格差は大きい。ただ 通りに面した 1 階という立地がベストである。 1 階の賃借料が高くて なり、人通りが多く通りがかりの人が自然と来店するような、目抜き

9. 不動産業 独立・開業と実務ハンドブック

第 章 開業のための手続き が、当初負担の重さと同時に、昨今退去時に返還されないということ が起きていることをよく考慮に入れて、あまり高額な場合は金額の妥 当性をみなくてはならない。 店舗賃料の判断の目安として、候補の場所で見込める月間新規来客 数を予想し、「月間賃借料 + 月間新規来客数」を出せば、一人の新規 顧客を得るための反響コストとなり、賃料の効率性を比べる目安にな る。賃料が高めでも、その分多くの来客が見込めれば広告コストの削 減に結び付けられる。 なお、自宅の一部を利用して事務所にしようとすることも可能であ るが、宅建業免許を取得する関係で注意しなくてはならないことがあ る。まず、自宅と事務所の出入口を兼ねることはできず、事務所専用 の出入口を必ず設けることが必要となる。また、部屋の一部を事務所 とすることは不可能で、壁で完全に間仕切りされた独立したスペース が、事務所だけに使用されるという状況にしなくてはならない。自宅 に限らず、法人の事務所の一角を開業の事務所とする場合において も、出入口と独立性について同様の形態を整える必要がある。 会社を設立する ビジネスを遂行するときに、「個人として責任を持ちやります」と 言われるより「会社として責任を持ちやります」と言われたほうが、 信頼感がすごく高まるのではなかろうか。会社という法人格にするこ とによって、社会的信用を得るという大きなメリットがあり、ビジネ スに積極的に取り組んでいく上で不可欠なものである。 会社にするためには法律に即した手続きや資本金が求められ、設立 1 9

10. 不動産業 独立・開業と実務ハンドブック

③免許の申請 宅建業免許は、申請すれば必ず受けられるものではなく、厳重な審 査を経て受理される。申請するに際しては、申請者や会社の役員が欠 格事由に該当しないことや、事務所の形態が業務を継続的にできる機 能を有しているかや所在地がどこか、また一定数の宅地建物取引主任 者を設置しているかなど、登録の基準を満たしている必要がある。 ④営業保証金の預託 宅地や建物といった高額なものを取引する宅建業者は、もしも取引 において事故が発生したとしても、取引の当事者に対して損害賠償が できることが必要である。このため、業務を開始する前に事務所の設 置数に応じて一定割合の保証金を預けることを義務づけられており、 その手続きを行わなくてはならない。 Ⅱー 2 事務所を開設する 新しい会社をスタートさせるに際して、その本拠地となる事務所を どこにどのように構えるのかは、業績に直結するとても大切な問題で ある。事務所の賃料は、業務の出来不出来と関係なく固定的な出費と なるコストであるため、ただ格好をつけるだけのために、必要以上に 高額なところに設置することのないように配慮する。まずは、できる だけ賃料の安いところでスタートさせるのがよいが、あなたがやろう としている宅建業の具体的な業務内容によって、選択の仕方が変わっ てくる。 まず第一に考慮しなくてはならないことが、事務所にするか店舗に するかである。工ンド顧客をターゲットにするのであれば当然店舗と ] 6