開業のための手続き 標識 ( 様式第十一号 ) 宅地建物取引業者票 この標識は、宅地建物取引業者としての免許の主要な内容とこの場所で分 譲する宅地建物の内容を表示しています。 国土交通大臣 免許証番号 知事 号 日から 日まで 年 月 年 月 免許有効期間 円 E0901 代表者氏名 電話番号 ( 主たる事務所の所在地 商号又は名 称 び 宅 地 現況地目及 積 農 地 地目 別面 道路位置指定年月 日 号 及び番 建築確認年月 日 号 及び番 山林 その他 号 年 月 号 月 年 70 cm 以上 様式第十一号の設置場所 ・宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲をする場合における当該宅地又は建 物の所在する場所 媒介の案内所 ④業務に関する展示会やこれに類する催しを実施する場所 ⑤一団の宅地建物の分譲をする場合の宅地や建物のある場所 一団の宅地建物とは、 10 区画以上の宅地または 10 戸以上の建物のこ 51

開業のための手続き 開業までのフロー 独立決意 事務所の設置 会社の設立 営業保証金の供託 宅地建物取引業免許の通知 指定流通機構への加入 宅地建物取引業保証協会への加入 業界団体への加入 宅地建物取引業免許の申請 宅地建物取引主任者の設置 開 業 1 5

より算出した金額の二倍以内とする。ただし、宅地建物取引業者が 当該売買又は交換の相手方から報酬を受ける場合においては、その 報酬の額と代理の依頼者から受ける報酬の額の合計額が第二の計算 方法により算出した金額の二倍を超えてはならない。 第四貸借の媒介に関する報酬の額 宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双 方から受けることのできる報酬の額 ( 当該媒介に係る消費税等相当 額を含む。以下この規定において同じ。 ) の合計額は、当該宅地又 は建物の借賃 ( 当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、 当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又 は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。 ) の一月分の一・〇五倍に 相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建 物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報 酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を 得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五二五倍に相当する金額 以内とする。 第五貸借の代理に関する報酬の額 宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の代理に関して依頼者から 受けることのできる報酬の額 ( 当該代理に係る消費税等相当額を含 む。以下この規定において同じ。 ) は、当該宅地又は建物の借賃の 一月分の一・〇五倍に相当する金額以内とする。ただし、宅地建物 取引業者が当該貸借の相手方から報酬を受ける場合においては、そ の報酬の額と代理の依頼者から受ける報酬の額の合計額が借賃の一 〇五倍に相当する金額を超えてはならない。 月分の一 第六権利全の授受がある場合の特例

買主は、本物件の毀損により契約の目的が達せられないとき は、この契約を解除することができる。 4 . 第 1 項または前項によって、この契約が解除された場合、売 主は、受領済みの金員を無利息で遅滞なく買主に返還しなけれ 建物倒壊危険度 ☆東京都では、「安心して住めるまち・東京」をめざして、防災都市づくり推進計画を 策定し、都市基盤整備や建物不燃化事業の促進等、防災まちづくりを進めています。 ☆建物倒壊危険度は、地震動によって建物が壊れたり傾いたりする危険性の度合いを 評価したものです。 匚 : ] 行区域境界 〔こコ町 T 目境界 建物増気険度ランク 1 m 資料 : 東京都都市整備局 146

営業と取引のヒント 宅地又は建物 ( 居住の用に供する建物を除く。 ) の賃貸借で権利金 ( 権利金その他いかなる名義をもってするかを問わず、権利設定の 対価として支払われる金銭であって返還されないものをいう。 ) の 授受があるものの代理又は媒介に関して依頼者から受ける報酬の額 ( 当該代理又は媒介に係る消費税等相当額を含む。 ) については、 第四又は第五の規定にかかわらず、当該権利金の額 ( 当該貸借に係 る消費税等相当額を含まないものとする。 ) を売買に係る代金の額 とみなして、第二又は第三の規定によることができる。 第七第ニから第六までの規定によらない報酬の受領の禁止 ( 1 ) 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理 又は媒介に関し、第二から第六までの規定によるほか、報酬を受 けることができない。ただし、依頼者の依頼によって行う広告の 料金に相当する額については、この限りでない。 ②消費税法第九条第一項本文の規定により消費税を納める義務を免 除される宅地建物取引業者が、宅地又は建物の売買、交換又は貸 借の代理又は媒介に関し受けることができる報酬の額は、第二か ら第六までの規定に準じて算出した額に百五分の百を乗じて得た 額、当該代理又は媒介における仕入れに係る消費税等相当額及び ①ただし書に規定する額を合計した金額以内とする。 1 2 3 附則 この告示は、昭和四十五年十二月一日から施行する。 昭和四十年四月建設省告示第千百七十四号は、廃止する。 宅地又は建物の売買、交換又は貸借の契約でこの告示の施行前 に成立したものの代理又は媒介に関して宅地建物取引業者が受 けることのできる報酬の額については、なお従前の例による。

トラブル時の対応 ばならない。 ( 助不動産適正取引推進機構の土地・建物売買標準契約書より ) 一方、後発的不能が売主の故意や過失といった、売主の責めに帰す べき事由によって起きた場合には、履行不能となり売主は債務不履行 責任を負うことになり、買主は、契約解除と損害賠償の請求を行うこ とができることになる。また、建物の一部が焼失したとか、一戸建の 売買で建物が焼失したといったような一部不能が起こった場合も、原 則として契約全部の解除が認められる。しかし、不能になった部分が 軽微で、残りの部分の履行があれば、契約の目的を達することができ る場合には契約解除はできず、不能になった部分についての損害賠償 請求ができることになる。また、一戸建の売買で建物が焼失した場合 は、土地と建物を分けて取扱うことができるため、履行不能となった 建物部分だけに契約解除が認められることになる。 ” V-5 契約解除の進め方 契約の締結をいったん済ませると、売主・買主共にその締結内容に 従って契約を完結出来るように努めるのが当然であり、一方的に契約 の解除が出来てしまうのであれば、契約本来の意味をなさないことに なる。しかし、契約後の事情などによっては、解除せざるを得ない事 態がないとも限らない。このため、一定の場合に限定して契約の解除 ができることになっており、その原因が法律で定められているもの と、契約時の約定で定めるものに分けられる。 147

重説前説明 重要事項説明 ( 売買・交換 ) 別添の重要事項説明書は、冒頭に記載の不動産について、当該不動産を取得しようとする者があらかじめ 知っておくべき最小限の事項を列記したものです。 宅地建物取引業法第 3 5 条には、宅地建物取引業者の義務として、宅地建物取引主任者によって書面を交 付して説明しなければならない一定の事項が掲げられており、重要事項説明書はこの義務に対応するもので す。 重要事項説明の内容は大別すると「 I 対象となる宅地又は建物に直接関係する事項」と「Ⅱ取引条件 に関する事項」に分けられます。なお、宅地建物取引業法第 3 5 条以外に同法第 3 4 条第 2 項及び第 3 5 条 の 2 で説明が義務付けられている事項を日頭及び「Ⅲその他の事項」で併せて説明いたします。 1 2 3 4 5 6 7 Ⅱ I 取引の態様 ( 宅地建物取引業法第 34 条第 2 項 ) 登記簿に記載された事項 都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要 私道に関する負担に関する事項 飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況 宅地造成又は建物建築の工事完了時における形状、構造等 ( 未完成物件のとき ) 当孩宅地建物が土砂災害警戒区城内か否か 住宅性能評価を受けた新築住宅である場合 取引条件に関する事項 対象となる宅地又は建物に直接関係する事項 1 代金及び交換差金以外に授受される金額 2 契約の解除に関する事項 3 損害賠償額の予定又は違約金に関する事項 4 手付金等の保全措置の概要 ( 業者が自ら売主の場合 ) 5 支払金又は預り金の保全措置の概要 6 金践の貸借のあっせん 7 割賦販売に係る事項 Ⅲその他の事項 1 供託所等に関する説明 ( 宅地建物取引業法第 3 5 条の 2 ) いずれも取引に当たっての判断に影響を与える重要な事項ですので、説明をよくお聞きいただき、十分ご理 解の上、意思決定をして下さるようお願いいたします。 資料 : 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」 ( ガイドライン ) 重要事項説明書の作成を行うに際しては、取引物件に 業者、不動産取得時に関わった不動産流通業者等 従前の所有者から引き継いだ資料、新築・増改築等に関わった建築 くその他〉 況 っいて細心、の 86 ているかなどについても、よく確認していくことが求められる。 事者に十分な理解を得た上で、当事者間の合意内容が正確に反映され 注意を払い、綿密に事前調査を行う。そして、取引条件についても当

登記の種類 登記されていなかった土地や建物について、登記簿の表題部に初 めてその表示を登記することで、例えば、建物の新築工事が完了 表 小 登 記 して建物が完成すると、建物の所在地番、構造、床面積などを特 定する登記を申請する。この登記を「建物の表示登記」と呼び、表 示登記に必要な資料を作成する専門家を土地家屋調査士と呼ぶ。 登記簿の甲区 ( 所有権に関する事項 ) に初めてなされる所有権の 登記。この登記が完了すると、所有者は初めて第三者に対して所 有権を主張できる対抗力を備えることになり、その証しとして権 利証が作られる。 不動産を売買すると、所有権は売主から買主へ移転するが、この 登記のことを「所有権移転登記」という。所有権移転の登記をす ると、買主は第三者に対して所有権を主張できる対抗力を備える ことになる。 抵当権とは、住宅購入のための貸付金のように貸付金がはっきり 確定している債権のことで、この権利の登記を「抵当権設定登記」 といい、登記簿の乙区 ( 所有権以外に関する事項 ) にその内容が 己入される。この時、住宅ローンを貸し出す金融機関を抵当権者 ( 債権者 ) 、住宅ローンを借りる人を抵当権設定者 ( 債務者 ) と いう。 所有権保存登記 所有権移転登記 きロ 定 設 権 当 一三ロ がある。表示に関する登記は、土地であれば所在・地番・地目・地 積・所有者など、建物であれば所在・家屋番号・種類・構造・床面 積・建物の番号・所有者などの不動産の物理的状況について公示をす るもので、登記簿の表題部になされる。この登記は、原則として権利 の変動を第三者に主張する効力は持たず、土地の合筆や分筆、建物の 建築・変更・滅失などの時になされる。登記の申請義務者は所有者と なるが、実際は土地家屋調査士が本人の代理人として申請手続きを 行っている もうひとつの権利に関する登記は、不動産の権利の変動を公示する 132

標識 ( 様式第十号 ) 宅地建物取引業者票 この標識は、宅地建物取引業者としての免許の主要な内容とこの場所にお ける業務の内容を表示しています。 国土交通大臣 知事 免 許証番 号 号 年 月 年 月 日から 日まで 免 許有効期 代 表者氏 名 商 号又は名 称 この場所に置かれている 専任の取引主任者の氏名 主たる事務所の所在地 電話番号 ( ) 契約の締結・契約の申込みの受理等 業務の態様 この場所における 名称 業務の内容取り扱う宅地 建物の内容 所在地 35cm 以上 本標識を掲示すべき場所が宅地建物取引業法施行規則第 16 条の 5 に該当しない場所においては、 標識中に次の文言を 2 センチメートル四方以上の大きさの文字で表示すること。 「この場所においてした契約等については、宅地建物取引業法第 37 条の 2 の規定によるクーリン グ・オフ制度の適用があります。」 様式第十号の設置場所 ・継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で事務所以外のもの ・分譲を案内所を設置して行う場合にあっては、その案内所 ・宅地建物取引業者が業務に関し展示会その他これに類する催しを実施する場合 にあっては、これらの催しを実施する場所 上記で取引主任者を置くべきもの 円公 m00 マ 50

営業と取引のヒント 年法律第百八号 ) 第二条第一項第九号に規定する課税資産の譲渡等 につき課されるべき消費税額及び当該消費税額を課税標準として課 されるべき地方消費税額に相当する金額をいう。 第ニ売買又は交換の媒介に関する報酬の額 宅地建物取引業者〔課税事業者 ( 消費税法第五条第一項の規定によ り消費税を納める義務がある事業者をいい、同法第九条第一項本文 の規定により消費税を納める義務が免除される事業者を除く。 ) で ある場合に限る。第三から第五まで及び第七 ( 1 ) において同じ。〕が 宅地又は建物 ( 建物の一部を含む。以下同じ。 ) の売買又は交換の 媒介に関して依頼者から受けることのできる報酬の額 ( 当該媒介に 係る消費税等相当額を含む。 ) は、依頼者の一方につき、それぞれ、 当該売買に係る代金の額 ( 当該売買に係る消費税等相当額を含まな いものとする。 ) 又は当該交換に係る宅地若しくは建物の価額 ( 当 該交換に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該交換に係る 宅地又は建物の価額に差があるときは、これらの価額のうちいずれ か多い価額とする。 ) を次の表の上欄に掲げる金額に区分してそれ ぞれの金額に同表の下欄に掲げる割合を乗じて得た金額を合計した 金額以内とする。 二百万円以下の金額 二百万円を超え四百万円以下の金額 四百万円を超える金額 百分の五・二五 百分の四・ 百分の二 第三売買又は交換の代理に関する報酬の額 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買又は交換の代理に関して依 頼者から受けることのできる報酬の額 ( 当該代理に係る消費税等相 当額を含む。以下この規定において同じ。 ) は、第二の計算方法に