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検索対象: 不動産業 独立・開業と実務ハンドブック
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1. 不動産業 独立・開業と実務ハンドブック

具体的に、常時勤める者が 1 名で事務所の月額賃借料が 6 万円程度 の小さな事務所を 1 カ所だけ設置して開業したとして、当初必要とな る費用を想定してみる。 〇事務所賃貸関係費 〇事務計器費 〇事務所備品・通信関係費 〇会社設立・宅建手続き費 〇業界団体関係 70 万円 70 万円 20 万円 40 万円 200 万円 400 万円 一三ロ 開業資金見積表の例 設備資金 ロ事務所の賃借に関するもの ロ事務計器・事務備品 ロ事務用品 ロ通信関係 ロ車両関係 ロ関係団体関係 ロその他 運転資金 ( 6 カ月 ) ロ営業関係 ロ賃借関係 ロ消耗品費 ロ電話通信、水道光熱費 ロ交通費、ガソリン代 ロ車両維持関係 ロその他 資金調達 ロ自己資金 ロ親・親族からの借入 ロ金融機関からの借入 ロその他の借入 円円円円円円円 円円円円円円円 円円円円 万万万万万万万万万万万万万万万万万万 56

2. 不動産業 独立・開業と実務ハンドブック

( 112 ) ( S35 ) 年 70 ( 45 ) 80 ( 55 ) 90 (H 2 ) ( 12 ) 10 ( 22 ) 20 ( 32 ) 50 ( 62 ) 2000 1960 2100 13.1 0 ~ 14 歳 30.2 24.0 23.5 182 14.6 13.4 12.2 10.8 年齢区分別人口の推移 53.6 60.0 64.1 68.1 69.5 67.3 15 ~ 64 歳 54.3 68.9 64.1 社業を発展させる ( % ) 総人口 94 , 302 千人 7.1 104 , 665 千人 9.1 117 , 060 千人 12.0 65 歳以上 17.4 : 22.5 27.3 ・ 35.7 3 洋、。 123 , 611 千人 126 , 926 千人 127 , 473 千人 124 , 107 千人 100 , 593 千人 , 137 千人 資料 : 総務省統計局「国勢調査」、国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計 人口」 ( 2002 年 1 月推計 ) より作成 られる。ここ最近台頭してきている、不動産流通に関係するニュービ 対応していくことが、ビジネスチャンス獲得に結び付いていくと考え と移行してきており、これまで十分に満たされなかった顧客ニーズに 宅市場においても、売り手市場から顧客が主導権を握る買い手市場へ から得られる生活の質といったものへの関心が高まってきている。住 顧客から見ると新築住宅が理想だけれど価格が高く、中古住宅は価 〇リニューアル住宅 ジネスをみてみる。 169

3. 不動産業 独立・開業と実務ハンドブック

第 コピー・プリンター・ファックス複合機 開業のための手続き できているとすれば、残りの 300 万円は当面の予備資金として手元に な資金は 700 万円となる。仮に株式会社として資本金が 1 , 000 万円準備 が必要となり、この運転資金が 300 万円とすると、開業に際して必要 これに加えて、会社を運営していくために当面必要となる運転資金 開業時に必要となる費用項目の例 残しておくことができる。 事務所の賃借に関するもの 車両 通信関係 事務用品 事務計器・備品 関係団体関係 敷金など 仲介手数料 当初賃借料 内装工事費 事務机・椅子 キャビネット 応接セット 金庫 ノヾソコン テレビ 冷蔵庫 電話機 代表印・社印 ゴム印 経理関係台帳 宅建に必要な書式 名刺 接客用茶碗 電話加入・工事費 インターネット加入・工事費 自動車 保証協会 業界団体 その他 57

4. 不動産業 独立・開業と実務ハンドブック

営業と取引のヒント するという考え方は商業が盛んな江戸時代から既にあった。そして、 工業化が進み大量生産によって、作れば売れる時代が長く続き、顧客 へ目を向けることを忘れていた。ところが、バブル崩壊以降顧客の選 別眼が厳しくなった。こうして、更に情報社会の進展により顧客が 様々な情報を気軽に入手できるようになった。こうして、企業間競争 も厳しさを増すといった社会状況の中で、市場は企業主導から顧客主 導へと移っていったのである。 不動産取引をしようとしている顧客は、まず信頼できる会社やしっ かりした営業マンの選択から、始める場合が多く見られる。不動産は 高額商品であり、残念ながら昔から不動産業者に騙されたという話が 付き物なのが当業界である。不動産取引を始めようとする顧客が、安 心して任せられ信頼のおける宅建業者に依頼しようとするのは、当然 顧客との関係 姿勢 重点 業務の取り組み方 売上げ中心と顧客中心 売上げ中心 どのくらい売上げを増やすか 単に物件を扱う 取引関係 〇言われたことだけに専念し、 言われたことだけを行う お客様カードなどの記入 事項を通して知る 目先の成約に専念する 顧客中心 固定客を何人増やすか 顧客のライフスタイルの トータルサポートをする 取組関係 〇顧客と一体になって主体的 な姿勢で取引に取り組む 顧客の暮らしぶりやライ フスタイルを理解する 取引を通しての顧客の満 足感に重点をおく 1 1 5

5. 不動産業 独立・開業と実務ハンドブック

ことが重要である。 クレームに対応する際の心得として、次のものがある。 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 初期対応に力を注ぐ。 迅速かっ誠意のある対応をする 応対の内容を、なるべく細かく記録する。 言い訳はマイナス効果である。 あいまいな判断はせず、不安があれば専門家へ相談する。 顧客の言い分はよく聞いて、状況を把握する。 最近のクレームで顧客からよく聞かれる言葉として、「責任者を出 せ ! 」「裁判で決着をつける ! 」があるが、開業間もない宅建業者と しては責任者として社長が対応するのは当然である。しかし、裁判と いうのは手間や時間やコストが膨大に掛かり、いざ裁判になると指定 行為 建築・増改築 不動産売買 借地借家 138 不動産に関係する法律 関係する法律 〇民法 〇宅地建物取引業法 〇不動産登記法 〇建物の区分所有等に関する法律 〇農地法 〇国土利用計画法など 〇民法 〇建築基準法 〇都市計画法 〇住宅の品質確保の促進等に関する法律 〇マンションの建替えの円滑化等に関する法律など 〇民法 〇借地借家法など

6. 不動産業 独立・開業と実務ハンドブック

③ ④ ⑤ 営業活動とルール 周辺の心理的に影響を及ばす施設 例 : 斎場、宗教施設など 地盤沈下・浸水地域 土壌汚染・大気汚染など く心理的なもの〉 ①自殺があった ②火事があった また、この重要な事項について、故意に事実を告げたり不実のこと を告げる行為も、行ってはならないと定められており、宅建業法 35 条 に規定される事項とともに、調査し説明することによって、重要事項 説明義務を果たすことになる。 取引を円滑に進めるためには、物件についての過去の履歴や隠れた 瑕疵なども、明らかにされることが重要であるが、業者がすべて把握 するには限界がある。このため、売主や所有者しか分からない事項に ついては、その内容を説明する告知書を売主などから提出してもら い、これを売主からの開示情報として、取引の相手方に提供すること が望ましいと、国土交通省のガイドラインで示されている。告知書へ の記載事項としては、次のようなものがあげられている。 く土地関係〉 境界確定の状況、土壌汚染調査等の状況、土壌汚染等の瑕疵の存否 または可能性の有無、過去の所有者と利用状況、周辺の土地の過去お よび現在の利用状況 く建物関係〉 新築時の設計図書等、増改築および修繕の履歴、住宅性能評価等の 状況、建物の瑕疵の存否または可能性の有無、過去の所有者と利用状 85

7. 不動産業 独立・開業と実務ハンドブック

項なので、契約締結前のできるだけ早い時期に行うことが、無用のト ラブルなどを避けることにもなる。 重要事項の説明に当たっては、取引主任者は説明する相手方に、宅 地建物取引主任者証を提示することが義務付けられており、重要事項 説明書面そのものにも、取引主任者の記名・押印が必要とされてい る。説明しなくてはならない重要事項は、次のふたつに大別される。 ①宅建業法 35 条が明示する定型化された 13 項目。 ②宅建業法 47 条第 1 号に規定される「重要な事項」。 宅建業法 47 条第 1 号の「重要な事項」とは、取引においてそれを告 げないことによって、購入者などが重大な不利益を被るおそれのある 事項や、購入意思の決定に影響を与える事項が該当し、下記のような ものである。 く物件関係〉 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ 地役権・地上権・賃借権などの設定 市町村の開発指導要領 擁壁・法地がある 越境物がある 再建築不可 違反建築物・既存不適格建築物で同規模の建築が不可能 指定区域外であるが土壌汚染のおそれがある く周辺環境関係〉 ①隣地の建築計画 ②騒音・振動・臭気などにより周辺環境に影響を及ばすおそれのあ る施設 例 : 主要道路、工場、飲食店など

8. 不動産業 独立・開業と実務ハンドブック

営業と取引のヒント 宅建業者に関係する専門家 法務局 弁護士 司法書士 鑑定事務所 金融機関 ロロ 0 0 ロロロコ ロ 0 ロロ 不動産鑑定士 土地家屋調査士 モーゲージ・プローカー 壌汚染除去業者 リフォーム店 リフォーム業者 ロロロロロ 土壌汚染調査会社 123

9. 不動産業 独立・開業と実務ハンドブック

→。、 V ー 1 トラブルが発生したら 契約中または引渡しを済ませた顧客から、トラブルが発生したとの 連絡が入ってきたとする。決して好ましいことではないが、不動産取 引には付き物であり、販売を担当した宅建業者としては解決に導いて いかざるを得ない。注意しなくてはならないのが、宅建業者の立場が 仲介の場合は仲介責任、販売代理の場合は販売代理責任と売主の代理 としての責任が問われることになることである。トラブルの内容や原 因が、一見売主と買主の間の問題に見えても、その間に立って取引を 成立させてきた宅建業者と発生したトラブルにも、少なからず関係の ある場合がほとんどである。 取引の際に、もう少し注意深く調査などをしていれば、事前に防止 できたかもしれないということも多々ある。何げないと感じられるこ とであっても、宅建業法 31 条の信義誠実義務違反や、民法 644 条の善 管注意義務違反に当たるとして、責任追及がなされてくることが多 い。解決しないことにはトラブルから抜け出ることはできないので、 早期に解決するように努めるしかない。 トラブルが発生した時には、まずその状況・事実関係・発生原因な どについて、迅速かっ正確に把握しなければならない。本人からの申 し出は電話で聞くだけでは済ませず、会って顔を突き合わせて話を聞 き、現場を見る必要があれば即座に見て状況を確認する。クレームの 対応には、不動産セールスと同様に人間性が大きく出るので、相手の 信頼感を失わないように配慮した応対をしなければならない。 建物や設備の不具合であれば、契約時に売主が申告した付帯設備表 136

10. 不動産業 独立・開業と実務ハンドブック

営業と取引のヒント に含むのか含まないのかを、付帯設備表などを使用して明確にした上 で契約を行っている。 一方敷地はどこまでも繋がり広がっているために、その範囲につい ては敷地との境目を明確に示す境界が必要である。売却しようとして いる土地について、権利の範囲をはっきりさせるために、人為的に区 画整理することによって、土地相互の境界が生じることになる。 一般的に土地の境界といった際にはふたつの意義があり、ひとつは 公法上の境界で、もうひとつは私法上の境界である。公法上の境界と は、土地登記簿において地番を付されて区画された土地の数の単位で ある、筆と筆が隣接する土地の境目を意味しており、この場合所有者 が誰であるかは関係ない。この公法上の境界は国のみが定められるも ので、関係する当事者の合意によって定められるものではなく、初め から客観的に定まっているものである。これに対して私法上の境界と は、土地の所有権の範囲の問題であり、隣接する土地の所有権の境目 を意味する。 ある土地と地番の異なる隣接する土地について、境界線そのものが 目で見えるわけではなく、一般的には塀やフェンスなどで区切られて いる。しかし、不動産取引や近隣との紛争防止を考えると、塀の内側 か外側かという具体的な場所を指し示す必要がある。このために、人 為的に設置された目印である境界標を示した上で、境界標と境界標を 結んだ線を境界線として、明確に指し示している。境界の根拠となる 資料としては、公図・地積測量図・区画整理図・震災復興図・戦災復 興図・所有者や隣地所有者が保有する図面などがあり、これらを参考 にしてメドをつけることになる。 境界の根拠として、隣地承諾印が付された 10 年以内位の間に作成さ 129