宅建士 【問 31 】宅地建物取引業者が , 宅地建物取引業法第 35 条に規定する重要事項の説明を行う場合に おける次の記述のうち , 宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。 ア宅地の貸借の媒介の場合 , 当該宅地が都市計画法の第一種低層住居専用地域内にあり , 建築基 準法第 56 条第 1 項第 1 号に基づく道路斜線制限があるときに , その概要を説明しなかった。 イ建物の貸借の媒介の場合 , 当該建物が新住宅市街地開発事業により造成された宅地上にあり , 新住宅市街地開発法第 32 条第 1 項に基づく建物の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転 について都道府県知事の承認を要する旨の制限があるときに , その概要を説明しなかった。 ウ建物の貸借の媒介の場合 , 当該建物が都市計画法の準防火地域内にあり , 建築基準法第 62 条第 1 項に基づく建物の構造に係る制限があるときに , その概要を説明しなかった。 1 ーっ 4 なし 【問 32 】宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第 35 条に規定する重要事項の説明に関する次 の記述のうち , 正しいものはどれか。 1 建物の売買の媒介に関し , 受領しようとする預り金について保全措置を講ずる場合において , 預り金の額が売買代金の額の 100 分の 10 以下であるときは , その措置の概要を説明する必要はな 2 宅地の貸借の媒介を行う場合 , 当該宅地について借地借家法第 22 条に規定する定期借地権を設 定しようとするときは , その旨を説明しなければならない。 3 建物の貸借の媒介を行う場合 , 消費生活用製品安全法に規定する特定保守製品の保守点検に関 する事項を説明しなければならない。 4 建物の貸借の媒介を行う場合 , 契約の期間については説明する必要があるが , 契約の更新につ いては , 宅地建物取引業法第 37 条の規定により交付すべき書面への記載事項であり , 説明する必 要はない。 ノ 2 / 20 ノ 5 不動産法律セミナー

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事由に該当するから , 記述の通り , 未成年者 F はその法令代理人 G が刑の執行が終わった日から 5 年を経過していなければ , 免許を受けることはできない ( 同法 5 条 1 項 3 号の 2 , 6 号 ) 。 4 . 誤り。法人業者である場合において , その役員又は政令で定める使用人が , 暴力団員による不 当な行為の防止等に関する法律に規定する暴力団員であることが判明したときは欠格事由に該当 し , その業者の免許が取り消されるが , 当該暴力団員である役員が退任すればまた新たに免許を 受けることが可能である。 H 社は取消しの日から 5 年を経過していなくても免許を受けることが できる ( 同法 5 条 1 項 3 号の 3 , 7 号 ) 。 正解 4 媒介契約 本問は媒介契約の締結に係る規制に関する問題である。 ア . 誤り。宅地建物取引業者は , 宅地又は建物の売買又は交換の媒介契約を締結したときは , 遅滞 なく , 一定の事項を記載した書面を作成して記名押印し , 依頼者にこれを交付しなければならな い ( 宅地建物取引業法 34 条の 2 第 1 項 ) 。交付しなければならないが , 重要事項説明と異なり , 宅地建物取引士をしてその内容を説明させる必要はない。 イ誤り。宅地建物取引業者は , 専任媒介契約を締結したときは , 契約の相手方を探索するため , 国土交通省令で定める期間内に , 当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき , 所在 , 規模 , 形質 , 売買すべき価額 , 当該宅地又は建物に係る都市計画法その他の法令に基づく制限で 主要なもの等国土交通省令で定める事項を指定流通機構に登録しなければならないが , 個人情報 である「依頼者の氏名」は登録事項には含まれていない ( 同法 34 の 2 第 5 項 , 同法施行規則 15 条 の 9 ) 。一昨年 , 昨年も出題された同じ論点からの出題である。 ウ : 誤り。宅地建物取引業者は , 宅地又は建物の売買又は交換の媒介契約を締結したときは , 遅滞 なく , 一定の事項を記載した書面を作成して記名押印し , 依頼者にこれを交付しなければならな い ( 同法 34 条の 2 第 1 項 ) 。貸借に関する媒介契約締結の場合は , 書面の作成及び交付の義務は ない。 以上より , ア ~ ウはすべて誤っている記述内容であり , 正解は 4 となる。 正解 2 重要事項の説明 本問は宅建業者に義務付けられている重要事項説明全般に関する問題である。 1 . 誤り。このような規定はない。宅地建物取引業者は , 宅地若しくは建物の売買 , 交換若しくは 貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買 , 交換若し くは貸借の各当事者 ( 以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。 ) に対して , その者が取得 し , 又は借りようとしている宅地又は建物に関し , その売買 , 交換又は貸借の契約が成立するま での間に , 宅地建物取引士をして , 一定の事項を記載した書面を交付して説明をさせなければな らない。重要事項説明は , その物件の買主又は借主に対して行うものであり , 売主に対して説明 する必要はない ( 宅地建物取引業法 35 条 1 項 ) 。 2 . 正しい。重要事項説明については , クーリング・オフ制度のような場所的な制限はないから , 買主の自宅で書面を交付して説明を行うこともできる。また , 銀行のロビーでも喫茶店で行って も差し支えない ( 同法 35 条 ) 。昨年本試験問 35 肢 1 と同じ論点からの焼き直し的出題である。 3 . 誤り。肢 1 の通り , 重要事項説明は , その物件の買主又は借主に対して行わなければならす , 建物の購入の代理を依頼されたのであるから , 依頼した買主に説明をする必要がある ( 同法 35 条 問 28 問 29 不動産法律セミナー ーイ 0 ー ノ 2 / 20 ノ 5

づく制限で , 当該建物に係るものを説明するものとされている。建築基準法に基づく準防火地域 内の制限については説明する必要はない。本肢は , 平成 25 年本試験問 33 肢 3 と同じ論点からの出 題である。 以上より , ア及びイの二つが違反する内容であるから , 正解は 2 となる。 正解 2 重要事項の説明 本問は宅建業者に義務付けられている重要事項説明に関する問題である。 1 . 誤り。支払金又は預り金は , 代金 , 交換差金 , 借賃 , 権利金 , 敷金その他いかなる名義をもっ て授受されるかを問わず , 宅地建物取引業者の相手方等から宅地建物取引業者がその取引の対象 となる宅地又は建物に関し受領する金銭をいい , ①受領する金額が 50 万円未満のもの , ②保全措 置が講ぜられている手付金等 , ③売主又は交換の当事者である宅地建物取引業者が登記以後に受 領するもの及び④報酬を除いて , 保全措置を講ずるかどうか及び措置を講ずる場合におけるその 措置の概要を説明しなければならない。上記① ~ ④に該当しなければ , 売買代金の 100 分の 10 以 下であっても説明が必要である ( 宅地建物取引業法 35 条 1 項 11 号 , 同法施行規則 16 条の 3 ) 。 2 . 正しい。宅地の貸借においては , 借地借家法 22 条の規定による定期借地権を設定しようとする ときはその旨を説明しなければならないものとされている。記述の通りである ( 同法 35 条 1 項 14 号 , 同法施行規則 16 条の 4 の 3 第 9 号 ) 。 3 . 誤り。記述の消費生活用製品安全法に規定する特定保守製品の保守点検に関する事項は , 建物 の貸借においては重要事項として説明すべき内容には該当しない ( 同法 35 条 1 項 , 同法施行令 3 条 3 項 , 同法施行規則 16 条の 4 の 3 ) 。なお , 消費生活用品安全法により特定保守製品 ( ガス瞬 間湯沸器等 ) が設置された住宅を分譲する宅建業者はこの法律の取引事業者に該当し , 売主業者 が特定保守製品を取引する業者として買主に一定の説明 , 具体的には製品添付の所有者票の記載 を読み上げての説明が必要となる。説明義務は消費生活用製品安全法の規定に基づくものであっ て , 宅建業法における重要事項説明の追加ではない。 4 . 誤り。契約期間及び契約の更新に関する事項は , ともに建物の貸借において重要事項として説 明しなければならない。過去出題の基本事項である ( 同法 35 条 1 項 14 号 , 同法施行規則 16 条の 4 の 3 第 8 号 ) 。 正解 3 報酬額の制限 本問は宅地建物取引業者が受領することのできる報酬額の制限全般に関する問題である。 ア・違反する。複数の宅地建物取引業者が一個の売買等の代理又は媒介をしたときは , その複数の 宅地建物取引業者が受領する報酬額の総額が告示第二の計算方法により算出した金額 , すなわち 売買・交換の媒介に際して依頼者の一方から受領できる報酬額の 2 倍以内でなければならない。 題意より , 本問の宅地の売買代金は 3 , 000 万円であるから , 簡便計算法を用いると ( 3 , 000 万円 x 3 % + 6 万円 ) x 1.08 = 103 万 6 , 800 円の 2 倍で 207 万 3 , 600 円が消費税課税事業者 A 及び B が 2 者合 計で受領できる消費税込み限度額である。本肢の場合は , AB 合計で依頼者の一方から受領でき る報酬額の 3 倍となり , 受け取ることはできないから , 宅地建物取引業法に違反する。 A は代理 を依頼されているから 2 倍に相当する 207 万 3 , 600 円を受け取ることはできるが , その場合には , B はまったく報酬を受け取ることはできないことにも再度注意いただきたい ( 建設省告示第 1552 号「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」第二・第 問 32 問 33 不動産法律セミナー ノ 2 / 2075

宅建士 1 項 ) 。基本事項に係るひっかけ的出題である。 4 . 誤り。重要事項説明の書面に記名押印する宅地建物取引士も成年専任の宅地建物取引士である 必要はない。過去頻出の基本事項である ( 同法 35 条 1 項 , 5 項 ) 。 ・正解 3 媒介契約 本問は専任媒介契約の締結に係る規制に関する問題である。 ア・違反する。宅地建物取引業者は , 宅地又は建物の売買又は交換の媒介契約を締結したときは , 遅滞なく , 一定の事項を記載した書面を作成して記名押印し , 依頼者にこれを交付しなければな らない ( 宅地建物取引業法 34 条の 2 第 1 項 ) 。依頼者売主が宅地建物取引業者であっても交付し なければならず , 省略することはできない。昨年本試験問 32 でも出題された頻出基本事項である。 イ違反する。宅地建物取引業者は , 専任媒介契約を締結したときは , 契約の相手方を探索するた め , 国土交通省令で定める期間内すなわち専任媒介契約であれば締結の日から 7 日 , 専属専任媒 介契約にあっては 5 日以内に , 当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき , 所在 , 規 模 , 形質 , 売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を指定流通機構に登録しなければな らない ( 同法 34 の 2 第 5 項 , 同法施行規則 15 条の 8 第 1 項 ) 。必ず登録することが義務付けられ ており , たとえ依頼者売主から登録しない旨の要望あったとしても同様である。本肢も昨年本試 験問 32 肢アからの表現を変えた焼直しである。 ウ . 違反する。肢 2 の通り , 専任媒介契約の場合は , 当該契約の日から 7 日以内に必ず一定の事項 の指定流通機構への登録が義務付けられている。題意より締結日から 9 日後まで登録を怠ってい るのであるから , 違反する ( 同法施行規則 15 条の 8 第 1 項 ) 。 ェ : 違反しない。専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は , 依頼者に対し , 当該専任媒介契約 に係る業務の処理状況を 2 週間に 1 回以上 ( 専属専任媒介契約にあっては 1 週間に 1 回以上 ) 報 告しなければならす , これに反する特約は無効となる。題意より , 毎週金曜日すなわち 7 日ごと に報告するのであるから , この特約は宅建業法に違反せず有効である ( 同法 34 条の 2 第 8 項 , 9 項 ) 。 以上より , ア , イ及びウの三つが違反するものであるから , 正解は 3 となる。 正解 2 重要事項の説明 本問は宅建業者に義務付けられている重要事項説明全般に関する問題である。 ア・違反する。宅地の貸借においては , 都市計画法の用途地域や建築基準法に基づく道路斜線制限 の概要を説明しなければならす , これを説明しないことは宅地建物取引業法に違反する。細かい 内容であるが , 宅地を貸借して利用するのであるから用途規制はじめ建築制限が説明事項である ことを類推できると思われる ( 宅地建物取引業法 35 条 1 項 2 号 , 同法施行令 3 条 1 項 , 2 項 ) 。 イ違反する。建物の貸借においては , 記述の新住宅市街地開発法 32 条 1 項の規定に基づく造成宅 地等である宅地上の建築物に関する所有権 , 地上権 , 質権 , 使用貸借による権利又は賃借権その 他の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転についての都道府県知事の承認を受けなけれ ばならない旨の制限の概要を説明しなければならない。よって , 宅地建物取引業法に違反する ( 同法 35 条 1 項 2 号 , 同法施行令 3 条 3 項 ) 。 ウ違反しない。肢イの通り , 建物の貸借の契約については , 新住宅市街地開発法第 32 条第 1 項 , 新都市基盤整備法第 51 条第 1 項及び流通業務市街地の整備に関する法律第 38 条第 1 項の規定に基 問 31 ノ 2 / 20 ノ 5 不動産法律セミナー

【問 17 】建築基準法に関する次の記述のうち , 誤っているものはどれか。 1 防火地域及び準防火地域外において建築物を改築する場合で , その改築に係る部分の床面積の 合計が 10 ⅲ以内であるときは , 建築確認は不要である。 2 都市計画区域外にお 0 、て高さ 120 階数カ : 3 階 0 木造建築物を新築する場合 , 建築確認が必要 である。 3 事務所の用途に供する建築物をホテル ( その用途に供する部分の床面積の合計が 500 ⅲ ) に用 途変更する場合 , 建築確認は不要である。 4 映画館の用途に供する建築物で , その用途に供する部分の床面積の合計が 300 ⅲであるものの 改築をしようとする場合 , 建築確認が必要である。 【問 18 】建築基準法に関する次の記述のうち , 誤っているものはどれか。 1 建築物の容積率の算定の基礎となる延べ面積には , エレベーターの昇降路の部分又は共同住宅 の共用の廊下若しくは階段の用に供する部分の床面積は , 一定の場合を除き , 算入しない。 2 建築物の敷地が建ぺい率に関する制限を受ける地域又は区域の 2 以上にわたる場合においては , 当該建築物の建ぺい率は , 当該各地域又は区域内の建築物の建ぺい率の限度の合計の 2 分の 1 以 下でなければならない。 3 地盤面下に設ける建築物については , 道路内に建築することができる。 4 建築協定の目的となっている建築物に関する基準が建築物の借主の権限に係る場合においては , その建築協定については , 当該建築物の借主は , 土地の所有者等とみなす。 【問 19 】宅地造成等規制法に関する次の記述のうち , 誤っているものはどれか。なお , この問に おいて「都道府県知事」とは , 地方自治法に基づく指定都市 , 中核市及び施行時特例市にあって はその長をいうものとする。 1 都道府県知事は , 宅地造成工事規制区域内の宅地について , 宅地造成に伴う災害を防止するた めに必要があると認める場合には , その宅地の所有者に対して , 擁壁等の設置等の措置をとるこ とを勧告することができる。 2 宅地造成工事規制区域の指定の際に , 当該宅地造成工事規制区域内において宅地造成工事を行 っている者は , 当該工事について改めて都道府県知事の許可を受けなければならない。 3 宅地造成に関する工事の許可を受けた者が , 工事施行者を変更する場合には , 遅滞なくその旨 を都道府県知事に届け出ればよく , 改めて許可を受ける必要はない。 4 宅地造成工事規制区域内において , 宅地を造成するために切土をする土地の面積が 500 ⅲであ って盛土が生じない場合 , 切土をした部分に生じる崖の高さが 1.5m であれば , 都道府県知事の 午可は必要ない。 ノ 2 / 20 ノ 5 ーノ 2 ー 不動産法律セミナー

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報」としての表題部のありようと , 「地籍情報」は即ち国家・国土にとって重要なインフラで あり , 国が管理・把握しておく必要性を強く唱えたと「ろであった。なぜなら , およそ日本国 の領土と呼ばれる土地のうち , 法定外公共用財産 ( 河川・水路・里道等 ) を除いて , ほとんど の土地には登記記録 ( 登記簿 ) が存在していることは読者のみなさんも承知しているところで ある。登記記録 ( 登記簿 ) は , さまざまな土地情報の中でも最高水準の情報といえ , 「の登記 記録 ( 登記簿 ) のうち表題部には , 土地ー筆ごとに , 所在する市区郡町村及び字・地番・地 目・地積が記され , また , 原因および日付として , 分筆登記や合筆登記の経緯 , 変更事項の 日付等が記録されていくのである。そして附属する備付地図・地積測量図などから分解析し得 る情報を基に土地家屋調査士は業務を遂行し , 「れらの情報が , 地図や地積測量図とリンクし て不動産取引や生活墓盤等に関与していくわけである。土地家屋調査士として , 日々登記記録 ( 登記簿 ) に関わると , これらの情報をパ、ソチワークのように複雑かっ有機的に連携させたも のが「地籍情報」として息吹を生むことに気が付くのである。 「地籍情報」すなわち「登記」は , 国民の不動産における権利を明確にするにとどまらす , さまざまな国家戦略とも密接に関係する基礎的なインフラであるとも主張した。日本には多く の世界の国々と同様に , 領土・領空・領海が存在する訳であるが , そのうちの領土について , 「地籍情報」は必要不可欠な最重要インフラであり , 国家の基盤ともいえる。有事の際に国土 を把握し , 日本国民の領土を主張するためにも「地籍情報」 , そして「登記」は国が責任と威 信をかけて管理・把握しておくべきデータベースだと考え , 外交・防衛は国が責任を持って対 処する以上 , 表題部や地図をはしめとする「地籍情報」は国として管理・把握する必要がある と訴えたところであった。 登記事務の地方移管の議論は , その後の政局の中ですっかり耳にする「ともなくなったが , あの時の土地家屋調査士としての行動や主張は決して無駄にはなっていないし , もしかしたら 時代 ( あす ) への扉を開けた瞬間だったのかもしれない。 不動産法律セミナー ノ 2 / 20 ノ 5

から起算して 2 週間以内に , 一定の事項を , 当該土地が所在する市町村の長を経由して , 都道府 県知事に届け出なければならない。事後届出の対象となる「土地売買等の契約」とは , 土地に関 する所有権 , 地上権及び賃借権又はこれらの権利取得を目的とする権利を , 対価を得て移転又は 設定する契約 ( 予約を含む。 ) であり , 相続による取得は土地売買等の契約に該当せず , 事後届 出は不要である ( 国土利用計画法 23 条 , 14 条 , 同法施行令 5 条 ) 。 2 . 誤り。肢 1 の通り , 土地売買等の契約を締結した場合には , 当事者のうち権利取得者 , すなわ ち売買契約であれば買主が事後届出を行わなければならない。市街化区域内において 2 , 000 ⅲ以 上の土地売買等の契約であるから , 購入した B が事後届出を行わなければならず , A に届出の必 要はない ( 同法 23 条 1 項 , 2 項 ) 。 3 . 誤り。農地法第 3 条 1 項の許可を受けた農地を購入した場合は , 事後届出を行う必要はない。 市街化調整区域内でも同様である ( 同法 23 条 2 項 3 号 , 同法施行令 17 条 1 号 ) 。 4 . 誤り。乙土地については対価の授受を伴わない賃借権の設定であるから土地売買等の契約には 該当しない。よって , 対象となるのは売買による甲地の取得のみであり , 市街化区域内で 2 , 000 ⅲ未満であるから事後届出は不要である ( 同法 23 条 1 項 , 2 項 , 14 条 ) 。 農地法 問 22 正解 4 農地法 本問は農地法の規定による許可の要否 , 権利の移動 , 転用等全般に関する問題である。 1 . 誤り。耕作目的で農地を農地として取得するのであるから , 農地法 3 条の許可が必要である。 市街化区域内の農地についての農業委員会への届出 , 許可不要の制度は同法 3 条の許可にはない ことに注意いただきたい。本肢は , やや古くなるが平成 17 年問 25 からのまったくの焼直しである ( 農地法 3 条 1 項 ) 。 2 . 誤り。市街化区域外の農地を賃貸住宅用地として転用するのであるから , 農地法 4 条の許可が 必要となる。過去頻出の基本事項である ( 農地法 4 条 1 項 ) 。 3 . 誤り。肢 2 と同様に , 市街化区域外の農地についての転用であるから , 農地法 4 条の許可が必 要である。なお , 耕作の事業を行う者がその農地をその者の耕作の事業に供する他の農地の保全 若しくは利用の増進のため又はその農地 ( 2 アール未満のものに限る。 ) をその者の農作物の育 成若しくは養畜の事業のための農業用施設に供する場合には許可不要である。 4 . 正しい。農地に抵当権を設定する場合には , 農地法 3 条の許可は不要である。抵当権は目的物 の交換価値を把握する担保権であり , 設定しても農地の使用収益の状況が変わるものではないか らである。しかし , 抵当権実行の競売により農地の所有権を取得する場合には , 農地としての取 得であれば同法 3 条の許可を , 転用目的で取得するのであれば同法 5 条の許可を受けることが必 要である ( 同法 3 条 1 項 , 5 条 1 項 ) 。昨年本試験でも出題された論点である。 不動産法律セミナー ノ 2 / 20 ノ 5

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