司法書士・ 土地家屋調査士 ( 電子証明書 ) ( 電子証明書 ) 第 43 条柱書き ( 同左 ) 第 43 条柱書き ( 略 ) ( 同左 ) 電子署名を行った者が商業登記法ー ( 昭和 電子署名を行った者が商業登記法第 12 38 年法律第 125 号 ) 第 12 条の 2 ( 他の法 条の 2 ( 他の法令において準用する場合を 令において準用する場合を含む。 ) に規定 含む。 ) に規定する印鑑提出者であるとき する印鑑提出者であるときは , 商業登記規 は , 商業登記規則 ( 昭和 39 年法務省令第 則 ( 昭和 39 年法務省令第 23 号 ) 第 33 条 23 号 ) 第 33 条の 8 第 2 項 ( 他の法令にお の 8 第 2 項 ( 他の法令において準用する場 いて準用する場合を含む。 ) に規定する電 合を含む。 ) に規定する電子証明書 子証明書 ・四 ( 同左 ) ・四 ( 略 ) ② ( 同左 ) ② ( 略 ) ( 住所証明情報の省略等 ) ( 住所証明情報の省略等 ) 第 44 条 ( 同左 ) 第 44 条 ( 略 ) ②電子申請の申請人がその者の前条第 1 項第 ②電子申請の申請人がその者の前条第 1 項第 2 号に掲げる電子証明書を提供したときは , 2 号に掲げる電子証明書を提供したときは , 当該電子証明書の提供をもって , 当該申請人 当該電子証明書の提供をもって , 当該申請人 の代表者の資格を証する情報の提供に代える の会社法人等番号の提供に代えることができ ことができる。 る。 ③ ( 同左 ) ③ ( 略 ) ( 登記識別情報の失効の申出 ) ( 登記識別情報の失効の申出 ) 第 65 条① ~ ⑥ ( 同 ) 第 65 条① ~ ⑥ ( 略 ) ⑦第 36 条第 1 項から第 3 項までの規定は前 ⑦第 36 条第 1 項から第 3 項までの規定は前 項において準用する令第 7 条第 1 項第 1 号及 項において準用する令第 7 条第 1 項第 1 号及 び第 2 号の法務省令で定める場合について , び第 2 号の法務省令で定める場合について , 第 37 条の規定は第 1 項の申出をする場合に 第 37 条及び第 3 7 条の 2 の規定は第 1 項の ついて , それぞれ準用する。 申出をする場合について , それぞれ準用する。 ⑧ ~ ⑩ ( 同左 ) ⑧ ~ ⑩ ( 略 ) ( 登記識別情報に関する証明 ) ( 登記識別情報に関する証明 ) 第 68 条① ~ ⑦ ( 同左 ) 第 68 条① ~ ⑦ ( 略 ) ⑧第 36 条第 1 項から第 3 項までの規定は前 ⑧第 36 条第 1 項から第 3 項までの規定は前項 項において準用する令第 7 条第 1 項第 1 号及 において準用する令第 7 条第 1 項第 1 号及び び第 2 号の法務省令で定める場合について , 第 2 号の法務省令で定める場合について , 第 第 37 条の規定は第 1 項の証明の請求をする 37 条及び第 37 条の 2 の規定は第 1 項の証明 場合について , それぞれ準用する。 の請求をする場合について , それぞれ準用す る。 ⑨ ~ ⑩ ( 同左 ) ⑨ ~ ⑩ ( 略 ) ノ 2 / 20 ノ 5 不動産法律セミナー

から起算して 2 週間以内に , 一定の事項を , 当該土地が所在する市町村の長を経由して , 都道府 県知事に届け出なければならない。事後届出の対象となる「土地売買等の契約」とは , 土地に関 する所有権 , 地上権及び賃借権又はこれらの権利取得を目的とする権利を , 対価を得て移転又は 設定する契約 ( 予約を含む。 ) であり , 相続による取得は土地売買等の契約に該当せず , 事後届 出は不要である ( 国土利用計画法 23 条 , 14 条 , 同法施行令 5 条 ) 。 2 . 誤り。肢 1 の通り , 土地売買等の契約を締結した場合には , 当事者のうち権利取得者 , すなわ ち売買契約であれば買主が事後届出を行わなければならない。市街化区域内において 2 , 000 ⅲ以 上の土地売買等の契約であるから , 購入した B が事後届出を行わなければならず , A に届出の必 要はない ( 同法 23 条 1 項 , 2 項 ) 。 3 . 誤り。農地法第 3 条 1 項の許可を受けた農地を購入した場合は , 事後届出を行う必要はない。 市街化調整区域内でも同様である ( 同法 23 条 2 項 3 号 , 同法施行令 17 条 1 号 ) 。 4 . 誤り。乙土地については対価の授受を伴わない賃借権の設定であるから土地売買等の契約には 該当しない。よって , 対象となるのは売買による甲地の取得のみであり , 市街化区域内で 2 , 000 ⅲ未満であるから事後届出は不要である ( 同法 23 条 1 項 , 2 項 , 14 条 ) 。 農地法 問 22 正解 4 農地法 本問は農地法の規定による許可の要否 , 権利の移動 , 転用等全般に関する問題である。 1 . 誤り。耕作目的で農地を農地として取得するのであるから , 農地法 3 条の許可が必要である。 市街化区域内の農地についての農業委員会への届出 , 許可不要の制度は同法 3 条の許可にはない ことに注意いただきたい。本肢は , やや古くなるが平成 17 年問 25 からのまったくの焼直しである ( 農地法 3 条 1 項 ) 。 2 . 誤り。市街化区域外の農地を賃貸住宅用地として転用するのであるから , 農地法 4 条の許可が 必要となる。過去頻出の基本事項である ( 農地法 4 条 1 項 ) 。 3 . 誤り。肢 2 と同様に , 市街化区域外の農地についての転用であるから , 農地法 4 条の許可が必 要である。なお , 耕作の事業を行う者がその農地をその者の耕作の事業に供する他の農地の保全 若しくは利用の増進のため又はその農地 ( 2 アール未満のものに限る。 ) をその者の農作物の育 成若しくは養畜の事業のための農業用施設に供する場合には許可不要である。 4 . 正しい。農地に抵当権を設定する場合には , 農地法 3 条の許可は不要である。抵当権は目的物 の交換価値を把握する担保権であり , 設定しても農地の使用収益の状況が変わるものではないか らである。しかし , 抵当権実行の競売により農地の所有権を取得する場合には , 農地としての取 得であれば同法 3 条の許可を , 転用目的で取得するのであれば同法 5 条の許可を受けることが必 要である ( 同法 3 条 1 項 , 5 条 1 項 ) 。昨年本試験でも出題された論点である。 不動産法律セミナー ノ 2 / 20 ノ 5

司法書士・ 土地家屋調査士 改正前 ( 平成 27 ・ 9 ・ 28 法務省令 43 号による一部改正。下線部分が改正部分 ) 〇不動産登記規則新旧対照表 く平成 27 年 1 1 月 2 日から施行〉 改正後 ( 地図等の訂正 ) 第 16 条① ~ ⑥ ( 略 ) ⑦第 36 条第 1 項から第 3 項までの規定は前 項において準用する令第 7 条第 1 項第 1 号及 び第 2 号の法務省令で定める場合について , 第 37 条の 2 の規定は第 1 項の申出をする場 合についてそれぞれ準用する。 ⑧ ~ ⑩ ( 略 ) ( 会社法人等番号の提供を要しない場合等 ) 第 36 条令第 7 条第 1 項第 1 号の法務省令で 定める場合は , 申請人が同号イに規定する法 人であって , 次に掲げる登記事項証明書 ( 商 業登記法 ( 昭和 38 年法律第 125 号 ) 第 10 条 第 1 項 ( 他の法令において塰用する場合を含 む。 ) に規定する登記事項証明書をいう。以 下この項基び次項 , 第 209 条第 3 項及び第 4 項並びに第 243 条第 2 項において同じ。 ) を 提供して登記の申請をするものである場合と する。 次号に規定する場合以外の場合にあって は , 当該法人の代表者の資格を証する登記 事項証明書 支配人等 ( 支配人その他の法令の規定に より法人を代理することができる者であっ てその旨の登記がされているものをい、 以下同じ。 ) によって登記の申請をする場 合にあっては , 当該支配人等の権限を証す る登記事項証明書 ノ 2 / 2 硼 5 ( 地図等の訂正 ) 当該法人を代理して登記の申請をする場合 申請をすることができる法人の代理人が , 支配人その他の法令の規定により登記の ある場合 るものとして法務大臣が指定した登記所で を受けた登記所と同一である登記所に準す 申請を受ける登記所が , 当該法人の登記 である場合 つ , 法務大臣が指定した登記所以外のもの 同じ。 ) を受けた登記所と同一であり , か 238 条 5 項び第 243 条 1 項において 209 条第 1 項第 1 号 , 第 227 条第 4 項 , 第 ものに限る。次号 , 第 193 条第 5 項 , 第 ( 当該法人の代表者の氏名及び住所を含む 請を受ける登記尸が当該法人の登記 定める場合は , 次に掲げる場合とする。 第 36 条令第 7 条第 1 項第 1 号の法務省令で ( 資格証明情報の省略等 ) ⑧ ~ ⑩ ( 同左 ) 準用する。 及び第 2 号の法務省令で定める場合について 前において準用する令第 7 条第 1 項第 1 号 ⑦第 36 条第 1 項から第 3 項までの規定は 第 16 条① ~ ⑥ ( 同左 ) ーノ 05 ー 不動産法律セミナー

容される余地はあるので , 違憲と断定するのは妥当ではない。例えば , 投票結果に国会が拘東さ れない場合は , 代表民主制に反せず , 許容される。したがって , 本問は誤っている。 →日本国憲法は , 原則 , 代表民主制を採用しているが , 例外的に , 憲法改正の国民投票 , 最高裁判所裁判官の国民審査に限って , 直接民主制を採用している。 誤り。 日本国憲法は , 原則 , 代表民主制を採用しているが , 例外的に , 憲法改正の国民投票 ( 96 条 ) , 最高裁判所裁判官の国民審査 ( 79 条 2 項 ) , 地方特別法の住民投票 ( 95 条 ) について , 直接民主 制を採用している。したがって , 「限って」とする本問は誤っている。 く天皇〉 →摂政は , 天皇の名で国事行為を行う。 ー正しい。 「皇室典範の定めるところにより摂政を置くときは , 摂政は , 天皇の名でその国事に関する行 為を行ふ」 ( 5 条 ) ことから , 本問は正しい。 → 天皇の国事に関するすべての行為は , 内閣総理大臣の助言と承認を必要とする。 誤り。 「天皇の国事に関するすべての行為には , 内閣の助言と承認を必要とし , 内閣が , その責任を 負ふ」 ( 3 条 ) ことから , 本問は「内閣」を「内閣総理大臣」としている点で誤っている。 →政令の公布 , 法律の定める外国文書の認証 , 総選挙の施行の公示 , 国会の召集は , 天皇 の国事行為に含まれる。 正しい。 天皇の国事行為は , 6 条及び 7 条に列挙されているが , 「政令の公布」 , 「法律の定める外国文 書の認証」 , 「総選挙の施行の公示」 , 「国会の召集」とも 7 条に列挙されているので , 本問は正し 皇室の財産授受については , 国会の議決に基づかなければならず , 優越が認められる。 ー誤り。 この議決は衆議院の 皇室の財産授受については , 国会の議決に基づかなければならないが ( 8 条 ) , いて衆議院の優越を定める規定は無く , 本問は誤っている。 く平和主義〉 この議決につ →日米安保条約に基づき我が国に駐留する米軍は , 憲法 9 条 2 項の戦力には該当しない。 正しい。 砂川事件 ( 最判昭和 34 ・ 12 ・ 16 ) が「 ( 9 条 ) 2 項がいわゆる自衛のための戦力の保持をも禁 じたものであるか否かは別として , 同条項が禁止した戦力とは , 我が国がその主体となって指揮 権・管理権を行使し得る戦力をいうもので , 我が国が指揮権・管理権を行使し得ない外国の軍隊 は , たとえ我が国に駐留しても本条にいう戦力には該当しない」と判示していることから , 日米 安保条約に基づき我が国に駐留する米軍は , 憲法 9 条 2 項の戦力には該当しない。したがって , 不動産法律セミナー ノ 2 / 2075

3 . 正しい。賃貸借契約は諾成契約であり ( 601 条 ) , 使用貸借契約は要物契約である ( 593 条 ) 。 4 . 誤り。賃貸借契約では , 売買の規定が準用されているため ( 559 条 ) , 担保責任を負う場合があ るが , 使用貸借契約では , 贈与の規定が準用されているため ( 596 条 , 551 条 ) , 原則として , 担 保責任を負わない。もっとも , 貸主が , その瑕疵を知りながら借主に告げなかったときは , 担保 責任を負う ( 551 条 ) 。 正解 3 土地の時効取得 問 4 本問は , 土地の時効取得に関する問題である。 1 . 誤り。 B は父から甲土地について賃借権を相続により承継しているが , この場合 , 判例による と , ①新たに土地を事実上支配することにより占有を開始し , ②その占有に所有の意思があると みられるときに , 新たな権原により土地を自主占有するに至ったものと判断される ( 最判昭 46 ・ 11 ・ 30 ) 。したがって , B が①②の要件を満たせば , 甲土地の所有権を時効により取得すること ができる。しかし , 本肢では , B は依然として賃料を払い続けているので , 上記②の要件を欠く。 したがって , 甲土地の所有権を時効により取得することはできない。 2 . 誤り。占有の承継人は , その選択に従い , 自己の占有のみを主張し , 又は自己の占有に前の占 有者の占有を併せて主張することができる ( 民法 187 条 1 項 ) 。もっとも , 前の占有者の占有を併 せて主張する場合には , その瑕疵をも承継する ( 同条 2 項 ) 。本肢では , B が自己の占有のみを 主張する ( 9 年 ) と , たとえ B が善意・無過失であっても , 短期消滅時効 10 年に達しない ( 162 条 2 項 ) ので , 時効によって甲土地の所有権を取得することができない。もっとも , B の占有 ( 9 年 ) に B の父の占有 11 年を併せて主張すれば , B の父が仮に悪意又は有過失の場合であって も , 20 年に達するので , B は時効によって甲土地の所有権を取得することができる ( 162 条 1 項 ) 。 3 . 正しい。本肢における C は , 時効完成前の第三者である。したがって , B は C に対して , 登記 なくして甲土地の所有権を対抗できる ( 最判昭 41 ・ 11 ・ 22 ) 。 4 . 誤り。判例は , 「時効による農地の賃借権の取得については , 農地法 3 条の規定の適用はなく , 同条 1 項所定の許可がない場合であっても , 賃借権の時効取得が認められると解するのが相当で ある」としている ( 最判平 16 ・ 7 ・ 13 ) 。 正解 3 占有権 問 5 本問は , 占有権に関する問題である。 1 . 誤り。占有権の成立には , 自己のためにする意思と物を所持していることが必要である。 に , 所持とは , 物に対する事実上の支配をいい , 自己のコントロールの及ぶ状態であれば足りる。 よって , 建物に錠をかけてその鍵を所持していなくても , 建物の裏口を常に監視して第三者の侵 入を制止していた以上 , 当該建物を事実上支配していたといえ , 占有権を認めることができる ( 最判昭 27 ・ 2 ・ 19 ) 。 2 . 誤り。乙土地上の「建物」に居住している C は , 「建物」の占有を主張しうる立場にはあるが , 乙「土地」の占有を主張しうる立場にはない。よって , 民法 188 条の権利推定を根拠として , 乙 土地の明渡しを拒否することはできない。 3 . 正しい。占有権は , 代理人によって取得することができる ( 民法 181 条 ) 。したがって , D は占 有代理人となり自己占有を有する。そして , 占有保持の訴えは , 「占有者」であれば誰でも提起 することができる ( 198 条 ) 。 不動産法律セミナー ノ 2 / 20 ノ 5

→裁判所法 52 条 1 号による , 裁判官の積極的な政治活動の禁止は , 憲法 21 条に反しない。 正しい。 寺西裁判官事件 ( 最判平成 10 ・ 12 ・ 1 ) は , 「 ( 裁判所法 52 条 1 号が , ) 裁判官の独立及び公正 を確保し , 裁判に対する国民の信頼を維持するとともに , 三権分立主義の下における司法と立法 , 行政とのあるべき関係を規律するという立法目的のため , 裁判官が ( 積極的に ) 政治活動をする ことを禁止しても , 合理的関連性があり憲法 21 条に反しない」と判示しているので , 本問は正し 未決拘留者の監獄内での閲読の自由を一律に制限することも , 監獄の規律及び秩序の維 持の観点から認められる。 誤り。 よど号ハイジャック新聞記事抹消事件 ( 最判昭和 58 ・ 6 ・ 22 ) は , 「未決拘留者において , 監 獄の規律及び秩序の維持上 , 放置することのできない程度の障害を生ずる相当の蓋然性があると 認められる場合には , その障害発生の防止のため必要かっ合理的な範囲内において , 閲読の自由 を制限することができる」と判示しているので , 一律に制限することができるとする点で本問は 誤っている。 く人権保障の限界〉 →人権の制約根拠についての学説は , ①一元的外在制約説 , ②内在・外在二元的制約説 , ③一元的内在制約説があるが , 憲法 13 条に法的意義を認めず倫理的な規定であるとしてしまうと , 新しい人権を基礎づける包括的な人権条項と解釈できなくなってしまうと , 批判されるのは③説 である 誤り。 人権の一元的外在制約説は , 憲法 12 条 , 13 条の「公共の福祉」は , 人権の外にあってそれを制 約できる一般的原理であり , 憲法 22 条 , 29 条の「公共の福祉」は特別の意味をもたないとする見 解である。この見解は , 「公共の福祉」の意味を「公益」とか「公共の安寧秩序」という抽象的 な最高概念と捉えるが , 法律による人権制限が容易に肯定され , 大日本帝国憲法における「法律 の留保」と同じことになると , 批判される。人権の内在・外在二元的制約説は , 「公共の福祉」 による「人権制約」 ( 外在的制約 ) が認められるのは , その旨が明文で規定されている経済的自 由権 ( 憲法 22 条 , 29 条 ) に限られ , 憲法 13 条の「公共の福祉」は , 人権制約の根拠とならす , 経 済的自由権等以外の自由権は , 内在的制約に服するにすぎないとする見解である。この見解は , 「公共の福祉」の概念を国の政策的考慮に基づく公益という意味に限定して考えるのは適切でな い , 憲法 13 条に法的意義を認めず , 倫理的な規定であるとしてしまうと , 新しい人権を基礎づけ る包括的な人権条項と解釈できなくなってしまうと , 批判される。人権の一元的内在制約説は , 「公共の福祉」とは , 人権相互の矛盾・衝突を調整するための実質的公平の原理であり , この意 味での「公共の福祉」は , 憲法規定にかかわらず , すべての人権に必然的に内在しているもので あるとする見解である。この説は , 内在的制約の意味が明確を欠くことから , 実質的には一元的 外在制約説と変わらないと , 批判される。したがって , 本問の批判は , ②内在・外在二元的制約 説に当てはまるのであり , 本問は誤っている。 0 : 一 ノ 2 / 20 ノ 5 不動産法律セミナー

司法書士 本問は正しい。 最高裁は , 自衛隊の合憲性について , 未だ判示したことはない。 ー正しい。 自衛隊の合憲性については , 裁判でも何回か争われ ( 恵庭事件 , 長沼事件 , 百里基地事件な 人権の固有性とは , 人権は , 人間であることにより当然に有するとされる権利であり , 決して 誤り。 の基本的人権の享有を妨げられない」と規定しているのは , 不可侵性の現れである。 →人権には , 固有性 , 不可侵性 , 普遍性という性質があり , 憲法 11 条の「国民は , すべて く人権の意義〉 人権 未だ判示したことはない。したがって , 本問は正しい。 ど ) , 下級審レベルでは違憲判決が下されたこともあるが , 最高裁は , 自衛隊の合憲性に つし、て , る。 る権利 ( 32 条 ) , 刑事補償請求権 ( 40 条 ) が , 明文で保障されている。したがって , 本問は正し 日本国憲法では , 請願権 ( 16 条 ) , 国及び公共団体に対する損害賠償請求権 ( 17 条 ) , 裁判を受け 受益権 ( 国務請求権 ) とは , 国民が国家に対して裁判等の一定の行為を要求する権利であり , ー正しい。 裁判を受ける権利は受益権に該当する。 問題日本国憲法が明文で保障する人権を , 自由権・社会権・受益権・参政権に分類したとき , の通説的見解である。したがって , 本問は正しい。 ないし国務請求権としての性質をも有しており , 複合的性質を有する権利であるとするのが現在 自由権としての側面のみならず , 積極的に情報の公開を求める ( 情報公開請求権 ) という社会権 知る権利は , 表現の自由の保障から導き出される情報の受領を妨げられない権利という精神的 正しい。 知る権利は , 精神的自由権だけでなく社会権ないし国務請求権としての性格を有してい いる。 がって , 本問は , 人権の「普遍性」の現れとすべきところを「不可侵性」としている点で誤って 「国民は , すべての基本的人権の享有を妨げられない」としているのは , その現れである。した るというただそれだけで , 広く普遍的に享有できる権利であるという考え方であり , 憲法 11 条が その現れである。人権の普遍性とは , 人権は , 人種 , 性 , 身分などの区別に関係なく , 人間であ 考え方であり , 憲法 11 条及び 97 条が人権を「侵すことのできない永久の権利」としているのは , である。人権の不可侵性とは , 人権は , 原則として , 公権力によって侵されることはないという 権を「現在及び将来の国民に与へられる」「信託されたものである」としているのは , その現れ 憲法や天皇から恩恵として与えられるものではないという考え方であり , 憲法 11 条及び 97 条が人 ノ 2 / 20 ノ 5 ー 95 ー 不動産法律セミナー

~ 六 ( 略 ) 、 ( 同左 ) ②・③ ( 略 ) ②・③ ( 同左 ) ( 代表者の資格を証する情報を記載した書面の ( 代表者の資格を証する情報を記載した書面の 期間制限等 ) 期間制限等 ) 第 17 条第 7 条第 1 項第 1 号ロ又は第 2 号に 第 17 条第 7 条第 1 項第 1 号又は第 2 号に掲 掲げる情報を記載した書面であって , 市町村 げる情報を記載した書面であって , 市町村長 , 長 , 登記官その他の公務員が職務上作成した 登記官その他の公務員が職務上作成したもの ものは , 作成後 3 月以内のものでなければな は , 作成後 3 月以内のものでなければならな らない。 ② ( 略 ) ② ( 同左 ) く②平成 27 年 7 月 1 日から施行〉 別表 ( 第 3 条 , 第 7 条関係 ) 別表 ( 第 3 条 , 第 7 条関係 ) 申請情報 登記 添付情報 申請情報 登記 添付情報 項 項 1 ~ 31 1 ~ 31 ( 略 ) 32 ( 略 ) 32 表題登記 当該表題 イ ~ ( 略 ) がない建 登記がな 物につい い建物が てする所 敷地権の 有権の処 ある区分 分の制限 建物であ の登記 るときは , 次に掲げ る事項 表題登記 当該表題 イ ~ がない建 ( 同左 ) 登記がな 物につい い建物が てする所 敷地権の 有権の処 ある区分 分の制限 建物であ の登記 るときは , 次に掲げ る事項 イ・ロ ( 同左 ) ハ敷地 の登 -. - 旦原因 びそ 2 旦 - 付 ( 略 ) ( 削除 ) 一三ロ 33 ~ 75 ( 略 ) 33 ~ 75 ( 同左 ) ー 70 ィー ノ 2 / 2 硼 5 不動産法律セミナー

宅建士 の締結に際して , 代金の額の 10 分の 2 を超える額の手付を受領することはできない。あらかじめ 非業者の買主の承諾があっても同様である ( 同法 39 条 1 項 ) 。 ウ・正しい。題意より , 未完成の建物であるから , 業者が受領しようとする手付金等の額 ( 既に受 領した手付金等があるときは , その額を加えた額 ) が代金の額の 100 分の 5 以下かっ 1 , 000 万円以 下であるときは手付金等保全措置を講ずる必要はない。したがって , A は保全措置を講じること なく 120 万円以下の手付金を受領することができる。例年頻出の基本事項である ( 同法 41 条 1 項 , 同施行令 3 条の 3 ) 。 以上より , ウの一つのみが正しい内容であるから , 正解は 1 となる。 正解 3 業務上の規制 本問は広告開始時期の制限及び契約締結等の時期の制限に関する問題である。 1 . 誤り。宅地建物取引業者は , 宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては , 当 該工事に関し必要とされる都市計画法 29 条の許可 , 建築基準法 6 条の建築確認その他法令に基づ く許可等の処分があった後でなければ , 当該工事に係る宅地又は建物につき , 自ら当事者として 若しくは当事者を代理してその売買若しくは交換の契約を締結し , 又はその売買若しくは交換の 媒介をしてはならないが , 宅地建物の貸借の代理・媒介についてはこの契約締結の時期の制限は 適用されず , 建築確認を受ける前の工事完了前の建物について貸借の媒介をすることができる ( 宅地建物取引業法 36 条 ) 。平成 25 年本試験問 32 はじめ , 過去頻出の基本事項である。 2 . 誤り。宅地建物取引業者は , 宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては , 当 該工事に関し必要とされる都市計画法 29 条の開発許可 , 建築基準法 6 条の建築確認その他法令に 基づく許可等の処分があった後でなければ , 当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に 関する広告をしてはならない ( 同法 33 条 ) 。建築確認申請中の表示をしたとしても同様に禁止さ れる。本肢も昨年はじめ過去何度も出題された基本知識である。 3 . 正しい。肢 2 の通り , 建築確認を受けた後でなければ業務に関する広告をしてはならない。貸 借の媒介・代理自体は禁止されていないが , 広告については禁止されていることに再度注意いた だきたい。 4 . 誤り。このような規定はない。肢 1 の通り , 建築確認を受けた後でなければ , 建物につき , 自 ら当事者として , 若しくは当事者を代理してその売買若しくは交換の契約を締結し , 又はその売 買若しくは交換の媒介をしてはならない ( 同法 36 条 ) 。建築確認を受けることを停止条件とする 特約を付けても同様である。 正解 2 37 条書面 本問は宅建業者に交付が義務付けられている 37 条書面全般に関する問題である。 ア . 正しい。宅地建物取引業者は , 宅地又は建物の売買又は交換に関し , 自ら当事者として契約を 締結したときはその相手方に , 当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依 頼した者に , その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に , 遅滞なく一定の事項 を記載した書面を交付しなければならない。記述の通り , 瑕疵担保責任の履行に関して講ずべき 保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは , その内容について 37 条書面に記 載しなければならず , 当該書面を売主及び買主に交付しなければならない ( 宅地建物取引業法 37 条 1 項 11 号 ) 。本肢は昨年本試験問 40 肢アの事例の表現等を変えた焼き直し出題である。 問 37 問 38 ノ 2 / 20 ノ 5 ーイ 5 ー 不動産法律セミナー

宅建士 た権利は右の限度で当然に右遺留分権利者に帰属するに至るものであり , 受贈者が , 右贈与に基 づいて目的物の占有を取得し , 民法 162 条所定の期間 , 平穏かっ公然にこれを継続し , 取得時効 を援用したとしても , それによって , 遺留分権利者への権利の帰属が妨げられるものではない」 としている ( 最判平 11 ・ 6 ・ 24 ) 。 正解 4 借地借家法 ( 建物の貨貸借 ) 本問は , 借地借家法 ( 建物の賃貸借 ) に関する問題である。 1 . 誤り。建物の賃貸借について期間の定めがある場合において , 当事者が期間の満了の 1 年前か ら 6 月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしな い旨の通知をしなかったときは , 従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされる。 ただし , その期間は , 「定めがないもの」とされる ( 借地借家法 26 条 1 項 ) 。よって , 期間 3 年と している点が誤り。 2 . 誤り。建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては , 建物の賃貸借は , 解約の 申入れの日から「 6 月」を経過することによって終了する ( 27 条 1 項 ) 。申入れの日から 3 か月 後に賃貸借契約は終了するとしている点が誤り。 3 . 誤り。 B は , 建物の引渡しを受けているので , 対抗要件を備えている ( 31 条 1 項 ) 。一方 , c は , 対抗要件を備えていない。よって , C は B に対抗できないので , 誤りである。 4 . 正しい。建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳 , 建具その他の造作がある場合には , 建 物の賃借人は , 建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに , 建物の賃 貸人に対し , その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる ( 33 条 1 項 ) 。このよ うに , 造作買取請求権は , 期間満了や解約申入れによる終了の際に行使できるものであるため , 本肢のような債務不履行による解除の場面では行使できない。 借地借家法 問 12 正解 1 借地借家法 ( 定期建物貨貸借契約 ) 本問は , 借地借家法 ( 定期建物賃貸借契約 ) に関する問題である。 1 . 正しい。借地借家法 31 条 1 項の規定 ( 登記がなくても引渡しがあれば対抗できる旨の規定 ) に 反する特約で建物の賃借人に不利なものは , 無効となる ( 37 条 ) 。よって , 本肢のような特約は 無効になる。これは , 定期借家契約においても , 普通借家契約においても同じである。 2 . 誤り。賃貸借契約開始から 3 年間は賃料を「増額しない」旨の特約は , 賃借人に有利な特約で あることから有効となる。これは , 定期借家契約においても , 普通借家契約においても同じであ る。 3 . 誤り。造作買取請求権は , 任意規定であるため , 特約で排除することができる ( 37 条に 33 条が 含まれていない ) 。これは , 定期借家契約においても , 普通借家契約においても同じである。 4 . 誤り。定期借家契約においては , 一定の場合に , 賃借人が建物賃貸借の解約申入れをすること ができる旨の規定が用意されている ( 38 条 5 項 ) 。そして , これに反する賃借人に不利な特約は 無効となる ( 38 条 6 項 ) 。一方 , 普通借家契約の場合には , もともと中途解約をすることができ ないため , 特約で中途解約をすることができない旨を定めること自体が無意味である。 ノ 2 / 20 ノ 5 ー 37 ー 不動産法律セミナー