税義務者 ) の住所、氏名、土地・家ない。 ており信年度は 8 ・ 7 兆円 ) 、市町で、その道路に接する土地の評価額幻 屋の属性 ( 土地の地目、地積、家屋 村税収の約 4 割を占める基幹税となを計算する基礎となる。現在は国土 啻写や床面積など ) などが記載して っている。この間、バブルの崩壊な交通省が発表する地価公示価格の 7 どがあったにもかかわらず、固定資割の水準になるように設定され、評 マある。土地・家屋の情報は不動産登 ロカもとになっているか、地目など 固定資産税は市町村税であり、地産税収が安定しているのは、税率で価替えの年ごとに見直される。年 ) ~ 、 / 二イを。実際と異なっていることも少なくな方自治の観点から税率は本来、市町はなく評価の方法や課税標準を調整度の評価替えでは、年 1 月 1 日の 課税台帳の誤りを指摘して修正村が自主的に決めるべきものだ。たするさまざまな措置を導入するなど地価公示価格の 7 割の水準を目安に してもら、つことが必要になる。 だ、「市町村間の住民負担の均衡化」してきた結果だ。 設定された。全国の固定資産税路線 自分が所有する土地・家屋の評価を図ることなどを理由に、地方税法 価は、一般財団法人資産評価システ 額や課税標準、税額などは毎年、市で市町村が通常用いるべき税率とし ム研究センタ 1 が提供するホ 1 ムペ 町村から納税通知書とともに送られて「標準税率」が 1 ジ「全国地価マップ」で見られる。 てくる課税明細書でも確認できる定められ、 1 ・ 4 固定資産税の建前は、毎年 1 月 1 土地の固定資産税評価額は、基本 積 日時点の「適正な時価」を課税標準的に固定資産税路線価に土地の面積 面 イ 2 一か、市町村の役所で固定資産課税台 % とされている。 帳をいつでも閲覧できる。また、同総務省によれば、 として課税するものだ。しかし、毎を掛けて求める。ただ、土地は形が の いびつ ( 不整形 ) だったり、道路にト 一地一 , 年「適正な時価」を評価することは、 - 一 , じ市町村内であれば、「縦覧」という標準税率を採用し 制度で他の所有者の土地・家屋の評ている市町村は 2 土一一あまりに実担が大きい。そこで、面する間口が狭かったりと、条件がス X 3 年ごとに資産価格の変動に対応し悪く利用価値が低いものがある。固 イド価額を見られ、自分の評価額と比較 015 年度、・ 式 ど できる。ただ、縦覧期間は毎年 4 月 1 % にのばり、標、算 、な て評価額を適正に見直す制度が採ら定資産評価基準では、不整形地補正コ 率や間ロ狭小補正率などを定めてお工 正正 ) れており、これを「評価替え」とい 1 日以降、 2 カ月程度とする市町村準税率未満はゼ ( が多く、いつでも見られるわけでは ロ。人口万人以額 う。直近ではが評価替えの年り、土地の悪条件に応じて評価を下 上の市では 100 げることになっている。一方、複数 整ロ , で、次の評価替えは年度。原則と して次の評価替えまで評価額を据えの道路に面する土地の場合は、利用 % が標準税率を採産 用している。 置くが、宅地は大幅な地価下落があ価値が上がる分を評価が高くなるよ 実は、この標準固 の一補 ~ る場合、簡易な方法で評価額を修正うする。 税率は 1955 年地一 X - できる特例措置がある。 以来、年以上も 見直されていな 土地の評価は登記上の筆ではな 価税 体的に利用されている区画ご 9 ” 3 兆円まで右 とに評価する。この区画の単位を かくち の資 肩上がりで増加を 「画地」という。例えば、 2 筆の土地 地定 続け、その後は 9 土一固化された地域の道路 ) 」とに設の上にオフィスビルが建 0 ている場 兆円前後で推移し 定された 1 平方当たりの評価額合は、 2 筆三つの画地として評価 . 、固定資産税率 Ⅱ土地編 固定資産税路線価一 評価替え 画地 2017.4.11

定資産税の構造は、実は単純て定められた「地価」とされ、納税標準覗率が 1 ・ 4 % に引き下げられが、市町村は税率ではなく評価額を認 である。固定資産課税台帳に・義務者は「地券」の発行によって確るとともに、基準制度 ( 3 年ご調整することで税額の上昇を抑えて いたのである。このような状況は極 登録された金額に、税率を乗ずれば定された。当時は、近代国家形成のとの評価替え ) が導入され、ほば現 ようらん 税額が算出される。複雑な所得計算揺籃期であり、農業以外に見るべき行の基本構造ができあがった。 めて問題であるとされ、年に「統 を必要とする所得税や法人税に比産業もなかったため、地租の税収は 一的評価基準」による全面的な評価 べ、はるかに分かりやすい。しかし、・国税収入の 8 割を超えていた。 替えの結果、宅地以外の土地 ( 田畑 高度成長で地価上昇 土地に関しては評価方法だけでな 戦後の 1950 ( 昭和 ) 年には、 など ) と家屋については大きな変動 はなかったが、 く、さまざまな課税標準の見直しやシャウブ勧告に基づく地方税制改革 宅地は平均で 6 倍を 昭和年代 ( 浦 5 年 ) に入り、 ) 【 ' 【調整措置のため、納税者にと 0 て極で旧来の地租、家屋税が全面的に見日本は高度経済成長期に突入した。・超える上昇とな 0 た。 この新評価による課税はか 第 ) 」 ) - : めて複雑、難解な制度にな 0 ている。直されて固定資産税となり、地方自それに伴い次第に地価が上昇し、特 当初からこのような制度であったわ治確立のための財源確保の観点から に岩戸景気 ( 5 礙年 ) のころの上ら実施することになっていたが、こ けではなく、創設以来の長い歴史の市町村税とされた。課税の対象とな昇が著しかった。しかし、地価上昇のまま課税すれば税負担が 6 倍にな 中で、時々の社会経済情勢を背景にるのは土地・家屋の「適正な時価」 . そのままに評価額を引き上げれば、 るため、何らかの激変緩和措置を講 改正を繰り返してきた結果である。 であり、それは市町村が評価し、台急激な税負担増となる。市町村は評じざるを得ない。そこで、評価額が 日本における土地保有課税は、現帳に登録されて「評価額」となる。価額の引き上げには及び腰となり、上昇しても、課税標準の上昇率はそト 行の固定資産税以前から存在してい 一方、「課税標準」とは、税率を乗ずたとえ地価が 3 割上昇しても評価額れより低く抑える「負担調整措置」ス た。廃藩置県によって霙集権国家る直前の金額をいう。そして、固定の上昇はせいぜい数 % 以下に抑制せを導入した。具体的には、土地のい の樹立を目指した明治新政府は、 1 資産税は「評価額」イコール「課税ざるを得なかった。しかも、それはわゆる「時価」に対して、それよりコ 873 ( 明治 6 ) 年、それまで各藩標準」とするのが地方税法本則上の市町村や土地によってかなりのバラ低いレベルに「評価額」を付け、もエ ッキがあるものだった。 で徴収していた年貢を「地租」とし建則である。 っと低いレベルに「課税標準」を設 てすべて国の財源とした。課税対象 ( 昭和四 ) 年の地方税制改正で 固定資産税は本来、市町村ごとに定したうえで、税額はその低い課税 となる金額は、土地の収穫力に応じは、不動産取得税の復活の見返りに、 税率を決められることになっている標準に基づき計算する考え方であ る。課税標準の上昇率は、評 価額と年度評価額の割合によって 複雑すぎる土地課税 決定された。 この措置は、一一つの意味でその後 の固定資産税制に深刻な影響を及ば した。第一は、本来は一致しなけれ ばならない評価額と課税標準が分離 され、一一重構造となったこと。第一一 は、評価額を基準としたため、 それ以前から生じていた地域間、土 地間の評価のバラッキは解消され 土地に対する固定資産税が極めて複雑なのは、つぎはぎのよ うに改正を重ねた歴史の結果だ。 。租を引き継いだ固定資産税 課税標準、調整措置の修正重ね 大柿晏己 おおがきやすみ ( 日本住宅総合センター専務理事 ) 2017.4.11

難解すぎる目 「再建築価格」資料の見方 屋根や基礎など細かく評点 家屋評価を確かめるには、一評価の根拠資料と手元の図面とを 照らし合わせることが必要た。 屋の固定資産税の課税明細書引 には「評価額」が付けられ、 その評価額を基に税額が計算されて いる。しかし、評価額の計算の根拠 はどこにも書かれていない。家屋の 評価が正しいかどうかを確かめる際 に知っておきたいのが、家屋の評価 方法し J して採用されている「再建築 価髣式」だ。その家屋の新築時に 必要となる建築費 ( 再建築価格 ) を 求める方式だが、こうした評価の仕 組みの基本を知った、 ? んで、市町村 ( 来只区は壅只都 ) に説明を求めれ ば、誤りも発見しやすくなる。 家屋の新・増築時には、市町村のト 価 % 情 % ) % 数 資産税課職員や委託業者の調査員ス 減事 数給他数 0 0 (D が、間取りや仕上げ、設備などの確 年需の係 8 0 5 1 0 認に訪れる。総務省が定める固定資コ 経 び 出 産評価基準上、木造家屋なら屋根やエ 及 軒 基礎、外壁などⅡ区分、非木造家屋 少 多度 度床 8 度床度タ度度 0 なら主物造部や内部仕上げ、天井 補呈 0 の程 程延 1 程延程の程程 量の 0 の の / の / さの量のの 8 仕上げ、蹼設備などⅡ区分ごとに、 0 0 工 工床配工床き工工工工易工工 0 ( 0 0 0 施 施建勾施建大施施施施難施施 0 材質などを確認して再建築費評点数 1 ( 0 8 0 0 0 0 5 0 正 0 = 70 7 数 0 4 数 0 を付けるためだ。こうした区分によ 4 8 9 9 点 4 数 8 8 9 評 度 5 4 る評価は「部分別評価」と呼ばれ、 3 積市 数 点評数 0 0 刈 0 X 固定資産評価基準で細かく定められ 点均 0 X 5 0 , 機ン℃ 床 9 ロ式 d れ 00 評平刈 - 平評準 た材質それぞれの評点数を積み上げ 0 準 6 準 商示 準均②乾正方正正刈 2 用補補 気キ補 て家屋全体の評点数を算出する。 均 均 均平 均①換ュロ扇併能度別 平 平 気外機程模 3 = 数室ス間 実際にどのよ、つに再建築方式で評 浴シ 点 備 点価しているのか、固定資産税の家屋 後衛生設備換気設備総合評点方式評 正 備調査の経験が豊富な不動産調査会社 補、 0 0 占 ~ 0 6 8 0 8 3 築 に「家屋調査表」のモデルを提供し ー 4 0 9 0 4 , 建 6 6 0 麦 8 0 / イ 4 2 0 3 てもらった ( 図 ) 。「家屋調査表」は 5 つ」 1 1 .0 当たり AXB 建築設備評点数 再建築費評点数 C + D 単位当たり再建築費評点数 E+A 総評点 AXF 標準評点数 61 , 863 B 取得又は建築年月日 7 , 986 , 513 C 2 , 045 , 083 D 平成△年△月△日 10 , 031 , 596 E 経過年数 77 , 704 F 1 0 , 031 , 586 補正後評点 1 , 977 0 1 .00 3 , 940 0.61 0.85 1 .00 1 .00 7 , 488 0.85 360 0 6 , 330 61 , 863 補正後評点 49 , 000 274 , 610 1 .00 075 1 .00 0.75 編集部 49 , 360 116 , 190 67 , 200 施工量補正 1 .00 程度補正 1 .15 補正率 ( 1 .15 ) 564 , 167 2 , 045 , 083

( 、固解 。固定資産税の大問題 ( 都市計画税は 3 分の 2 ) 。この特例 こうして積み上げた再建築費評点して求めた評価額に、評価替えごと が適用されているかどうかは税額に数に、新豕屋の場合はこれに 1 年の変動分 ( 再建築費評点補正率 ) 与える影響が大きい 分の劣化を補正する経年減点補正率や、建築時点からの経年劣化分の経 住宅の完成をに急いだり、取、 ( 初年度の賦課期日である 1 月 1 日年減点補正率などを掛けて求める。 り壊しのタイミングを年明けにすらまで 1 年経過したとみなす ) などを家屋の評価額が下がらないことが したりするのは、この住宅用地の特適用して総評点を算出。 1 点を 1 円あるのは、経年劣化分を加味しても、 例のためだ。毎年 1 月 1 日の時点でとしたうえで、物価水準による補正評価替えに伴って物価上昇分が反映 住宅が建っていれば特例が適用され率 ( 来区と各地方の差を反されるためだ。ただ、家屋では評価 るが、更地なら適用を受けられす課映した補正 ) などを加味し、家屋の替えに伴って前の評価額を上回 税標準が 6 倍になってしまう。ただ、評価額が決まる。既存の家屋はこう った場合には、前年度の評価額に据 住宅の建て替えの場合は、すでに新 え置かれることになっている。つま 築工事にしているなどの要件を り、家屋の評価額は前から下が , 率 X らないことはあっても、上がること する。賃貸アパ 1 トが建つ土地と、満たせば特例が引き続き適用され い正 アパ 1 ト居住者専用の駐車場で筆がる。 はない。家屋の評価額が年数を経過 分かれているような場合も、同様に 」 ( る しても上昇するのでは、納税者の理ト 正 一つの画地と考える。逆に、 1 筆の 解を得られにくいからだ。 土地を住宅と店舗として別々に利用 等 式 算 している場合は、住宅と店舗部分の 土地を分けて評価する。 理 額経。、管 来只区など都市部では毎年、多 再建築価格とは家屋を評価する くの新築が建設され、そのたび ごとに部分別評価していては評価の 際、同じ家屋を評価時に新築すると産 ~ 点 人が居住する住宅が建っている土した場合に必要となる建築費のこ 平一率一作業が追いっかない。そこで、より 定 の 担を軽減する「住宅用地の特例」に築価格方式で家屋を評価することに るのが「比準評価」の方法だ。具体 よって、評価額に対して課税標準がしており、家屋の取得時の価格や実 的には、比準評価の基準となる「標 2 再 大幅に引き下がる。住宅 1 戸につき際の建築工 A 」は異なる。大きく 豕屋」を定めて部分別評価したう 準 えで、新たに評価したい家屋と標準 200 平方までの土地 ( 小規模住は木造と非木造に分けた上で、屋根一 - 額 宅用地 ) は、固定資産税の課税標準や天井、外壁などの部分ごとに評価価 価 ) 一家屋を使用資材や施工量などで比 が評価額の 6 分の 1 となる ( 都市計する ( 部分別評価 ) 。固定資産評価基 物鹹較。その相違を補正して評価額を求 の 画税は 3 分の 1 ) 。また、 200 平方準の「再建築費評点基斐」では部 めている。一方、新築件数が少ない 集 屋 を超える土地 ( 一般住宅用地 ) は、分ごとに材質や量などに応じた評点 地方の市町村では、基本的に部分別 所 課税標準が評価額の 3 分の 1 となる数が細かく決められている。 評価を採用している。 《住宅用地の特例 Ⅲ家屋編 、再建築価格方式 0 比準評価 2017.4.11 2

基礎から分かる ! 固定資産税の 。固定資産税の大問題 は実はシンプルだ。しかし、この「適 正な時価」を計算する必要性から、 総務省が「固定資産評価基準」で細 かく評価幺を定めており、特に土 地、家屋の評価幺は難解を極めて いる また、評価額と課税標準も往々に して一致しない。評価額に対してさ まざまな特例や措置を設けること で、課税標準を変動させているから ふるごおりひろし だ。固定資産税は、評価の方法だけ 監修 = 古郡寛 ( 税理士 ) でなく、さまざまな特例や措置の計 算という、 2 段階にわたって複雑な 難解な用語が並ぶ固定資産税。制度を理解するキーワードを平易に解説する。 仕組みになっている。棗用の償却 や設備、装置のほか、ポ 1 トやる。固定資産税は毎年 1 月 1 日時点資産は、所有者が取得した時の価格ト ヘリコプターなど法人税・税での固定資産の所有者に対して課税に、償却資産の耐用年数に応じた減ス 減価償却の対象となる資産を指すし、共有の場合は連帯して納税価率を毎年掛けて評価額を下げ、こ ( 自動車税、軽自動車税の課税対象なする義務がある。ただし、分譲マンれを課税標準として課税する。 一方、固定資産税の課税標準額がエ どは除く ) 。悩ましいのは、家屋に含ションなどの区分所有の土地・家屋 めて評価される建築設備と償却資産は、区分所有者が持ち分の割合に応一定額 ( 免税点 ) に満たない場合は、 徴税コストに見合わないという理由 地方税法では固定資産税の課税対の区別だ。基本的に、家屋に取り付じてそれぞれ納税する。 で課税しないことになっており、土 象となる「固定資産」について、①けられ、家屋と構造上一体となって いる設備は家屋に含まれる。そのた 地は万円未満、家屋は万円未満、 土地、②家屋、③事業用の償却資産 償却資産は 150 万円未満が免税点 の三つをしている。「土地」め、エレベータ 1 や空調設備などは とは宅地や田、畑、山林など、登記家屋として評価するが、壁掛け型の 土地、家屋などの固定資産税「評 , となっている。 簿に登記されている土地。「家屋」とエアコンや飲食店の厨房設備などは価額」とは、地方税法で「適正な時 は、住家や店舗、工場 ( 発電所、変償却資産となる。 電所含む ) 、倉庫など、こちらも登記 固定資産税は市町村税 ( 來只区れる課税明細書では、単に「価格」 固定資産税の課税対象となる固定 簿に登記されている建物が該当すは都税 ) で、市町村が税額を決定すと表記されていることも多い。そし て、地方税法ではこの評価額を原則資産は、市町村が「固定資産課税台 る。一方、基礎のない簡易な物置や、る「賦課課税」方式が採られている。 として「課税標準」とし、課税標準帳」に登録し、この課税ム曇に基づ 支柱と屋根だけで壁のない駐車場な償却資産は土地・建物と異なり登記 制度がないため、償却資産の所有者に固定資産税率を掛けることで税額き課税する。課税ムには評価額や どは該当しない に対して申告義務が課せられてい を計算する。固定資産税の計算幺課税標準のほか、税額や所有者 ( 納 また、「用の償却資産」とは、 —税制編 固定資産 評価額と課税標準一 固定資産課税台帳

土地評価を見直し ! ア 私道の評価誤りに要注意 条件が不利な土地は評価減 地にかかる固定資産税は、土 士 定 地がどのように評価されてい 鑑 動るかによって大きく変わりつる。筆 不 者は不動産鑑定士として数多くの土 地を評価してきたが、市町村 ( 来 取 3 区は来只都 ) の評価には少なから み巳表 2 ろ、代 スす誤りがあるにもかかわらず、納税 ひビ 一者が気づかないために見過ごされて わー定いる。誤りに気づくには土地の評価 央の仕組みを理解することが必要だ が、その仕組みの難しさから理解し ている人は皆無に等しい。ここでは どのような評価の誤りが多いのか 気 を、筆者のこれまでの経験に即して カ 解説したい。 身 自 ス 者 利用されている区画 ( 画地 ) ごとに 査法により全国の各土地の位置・形 地価公示価格の 7 割 税 評価することだ。これを「画地認定」状・地目・地積・所有者などを筅コ 納 総務省が定める固定資産評価基準という。一般的に筆は所有権の単位することになっているが、大都市をエ カ ( 土地 ) 解説によれば、出地が形成と解されるが、所有権が複数にまた申心に約半分が調査未了となってい されている地域は「地宅地評価がっていても、固定資産の評価上はる。国土調査未了の地域では、江戸 く 一体的として評価する。また、土地時代からの図面を基に市町村の税務 法」 ( 路線価式評価法 ) を適用する。 し 国土交通省が毎年、売買の実例価格は整った形のものばかりでなく、道課が独自に「地番図」 ( 1 筆ごとの図 珍 を基に全国の地価公示価格を発表し・路に面する間口が狭かったり、奥行面を災ロした地図 ) を作り、これに るているが、 1994 の評価替えきがあったりする土地は、利用価値よって評価しているところもある。 から地価公小価格の 7 割の水準を目がその分、下がると考えられるため、 のさ 安に評価することになった。この 7 定められた補正率によって評価額を縄のび、縄ちちみ 価ご 評過割の水準でそれぞれの街路 ( 道路 ) 引き下げる ( 奥行価格補正、間ロ狭 産見 基礎となる図面の精度が保証され に路線価を付け、道路に面する土地小補正、不整形地補正など ) 。 資ば しかし、宅地の面積や利用状況なていないので、実測の結果によって 定れの広さに路線価を掛けて評価額を計 どを正確に皚することは容易では は評価が変わることになるが、計算 算する ( 画地計算という ) 。 のな 土地を評価するうえで一番重要な ない。日本の国土はいまだ、完全に上は登記面積に合わせる形で地番図 土づのは、登記上の筆ではなく一体的に疋していないからである。国土調を作るため、問題は顕在化しない。 図レ幅員が狭い私道に面する土地 中心から 2 翫 , : 道 土地 聾、道路境界とみなされる範囲 气非課税に ) 。、 咄所 ) 第者作成い 図 ~ 私道部分も評価されている土地 土地 ( 私道部分も一体で 1 筆 ) 本来は非課税 イ : 山所 ) 翆者作成 2017.4.11

登記面積より現況のほ、つが大きいこ・路については何も説明していない。 されたにもかかわらず、分筆してい らこうした補正が適用されていない ことがままある。 、 / 、 ' 」「ノ 4 " 「【とを「縄のび」、逆に小さいことをその結果、建築基準法上の道路に該ないことからそのまま課税されてき 「縄ちぢみ」と呼ばれるように、登記当しない道路 ( 一般的に私道が多い ) たケースである。 図 3 は画地の約半分ががけ地であ 面積と現況が一致していないこともにも路線価を付しているが、その価 るのに、平たん地として評価してい たケ 1 スだ。固定資産評価基準では、 ままあるが、納税者が実測しない限格が近傍地の建築可能な路線に比べ住宅の隣地取得も り訂正されることはない。道路条件ても高いものが見られる。 がけ地には画地の総面積に占めるが や土地の形状なども老蘆されず、状 さらに問題なのは、建築基準法上、 画地の状態や画地認定に関する誤け地の割合に応じて「がけ地補正率」 況が似た地域内はすべて評価額が同幅員が 4 未満の道路はその申心かりも多い。一般的に路線価は、道路が定められている。がけ地補正袤 " をじとい、つことも珍しくない。 ら原則として 2 の範囲を道路とみと同じ高さでかっ平たんで、画地内によれば、がけ地地積の割合により 評価の誤りで多いのが、私道に関なすとし、その部分は宅地利用がでヘの出入りに支障がないことを前提補正率は異なるが、がけ地の割合が 係する扱いだ。都市計画法および建きないとしているのに、老されてとしている。道路と画地との間に大 0 ・ 50 ・未満では % 減、 0 ・ 築基準法によれば、建築基準法上の 以上で菊 % 減などとなっている。 いないケ 1 スが多々ある。図 1 は私きな段差があり、利用上の支障があ 道路に間口が 2 以上、接していな道の申心から 2 までの部分は原則れば画地の評価を補正する。また、 図 4 の画地は道路に面してい のりち ければ、その土地に建物を建築するとして公衆用道路として非課税にな画地内にがけ地や法地 ( 宅地としてるが、より 2 以上低く直接出 ことができないとされている ( 都市る例だが、土地全体が課税対象にな・使用できない斜面部分 ) があれば、入りできないにもかかわらず、路線ト 計画区域内 ) 。ところが、固定資産評っていることが多い。図 2 は私道部これも評価を引き下げるよう補正す価の高い幹線を基に評価していた。ス 価基準では路線価を付ける対象の道分が建築基準法上の道路として指定るが、課税当局の現況の確認不足か所要の補正により評価額を下げてい る市町村が大半であるので、確認がコ 必要だ。 図 5 はの土地に住宅を建築後、 の土地を購入して一体利用してい たケ 1 ス。住宅用地には固定資産税 の課税標準が 6 分の 1 となる住宅用 地の特例があるが、の土地には特 例が適用されていなかった。画地認 定の原則から、わざわざ一一つの土地 を合筆しなくとも、の土地にも特 例を適用すべきケースだが、納税者 から申し出ない限り修正されること はまれだ。逆に、利の高い場所 と一緒に画地として評価されたため 公道 に、高く評価されすぎることもある。 。固定資産税の大問題 図 3 一部ががけ地の土地 平たん地 がけ地 がけ地補正率を適用し評価減に ( 出所 ) 筆者作に一 図 4 幹線道路に出入りできない土地 土地 段差 ( 幹線道路へ出入りできないレ。 側道を基準に評価することで評価減に 朝朝巨筆者作戉 , 幹線道路 図 5 住宅の隣地を購入したケース 住宅用地の特例が未適用 公道 - ( 出所 ) 筆著作ま 2017.4.11

市町村ごとに「再建築費評点計算書」 などと呼び名は異なる。軽量鉄骨ス比 レ 1 ト 2 階建ての住宅・アパ 1 トの ケ 1 スで、主物造部など肥区分に 建築設備を加えた区分に従い、ド アホンなども細かく評価しているこ とが分かる。ここでは、設備に 該当するものはないため、項目自体 を表小していない。 劣化分や物価を補正 家屋の評価が正しいかを確かめる 数 には、建築確認申請時の平面図や断 日名帳階况階係 0 5 0 6 5 0 5 0 5 0 5 0 0 0 9 0 月氏台 1 1 正 0 9 0 5 8 0 3 0 8 0 0 0 補 0 0 0 0 面図、仕上げ表を手元に残しておき、ト 一 1 1 一 一 1 1 1 一 1 一 1 1 1 0 1- 0 0 1 び 及 市町村の「家屋調査表」と対照して、ス 目 項 少 少 少 少 床面積や材質、評点数に誤りがない 正 度 度度 状度床多度多度多度多度 ロ王 ロ王 程 形程延の程の程の程の程 かをチェックする。気を付けたいのコ のの / 量の量の量の量の の のの 工 数面工床工工工工工工工工 が、各区分の「補正項目及び補正係工 高数重工工 施 階階自施施 階平施建施施施施施施施施 数」の項目だ。補正係数も固定資産 0 0 6 0 6 0 0 0 0 0 0 0 0 0 7 5 0 ワ」 0 「 / 0 つ」 4 6 0 9 氏 0 っ 4 0 5 っ 1 つ」 6 0 5 5 「 / 「 / つなっ 5 つ」 5 ( 0 8 9 「 / 0 5 5 0 9 ( 0 っ 1 -1 6 6 つ」 3 2 者沼 7 40 5 9 評価基準で細かく定めてあるが、「施 4- 5 6 2 2 0 0 4 4 ワ」っな ( 0 っ 4 0 0 0 0 工の程度」では「程度の良いもの」 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 数 数 数 数 数 8 ( 0 1 -1 4 6 「 / 0 0 0 つ」 1 つな 5 数 0 0 0 数 点 点 5 4 1 占 0 0 点 0 点 0 点 9 「普通のもの」「程度の悪いもの」で 占 X X X 平 . 0 点 数 x 評 x 評 x 評 0 0 0 0 釟員 0 0 0 0 0 0 0 ; ロ 点 評 6 4 準刈評。準 R 準 0 準 2 祐「準 6 612 7 8 準・判断するなど、調査員の主観で評価 標標 標 4 CV 7 6 6 5 3 7 3 準 均 4 均 2 均 3 均 均する項目もある。 平 平 平 平 平均 調 び平 建築設備や蹼設備を除いた肥区 目 ロ 分の評点数は 1 平方当たりのもの 礎 板 基 で、これに延べ床面積を掛けて評点 屋在所 骨骨 数を計算。さらに建築設備、蹼設 ク 鉄鉄 ン 量量 立包し 成備の評点数を足して家屋全体の評点 コ 軽軽 束な 骨トて 筋 数を算出し、評点 1 点を 1 円として 不明確床構造鉄 量レ階 計算した、 ? んで、さまざまな補正を ①主体構造部 主家屋構造部 仙して評価額が定まる。 固定資産税の大問題 所在地区調査番号家屋番号 平成△年△月△日 用途専用住宅 計 129.10 市 十 A 129.10 市 評点項目及び 73.52 2 階 55.58 3 階 73.52 2 階 55.58 3 階 補正後評点部分別 ⑧クロス天井 天なし 仕 上 陸 屋 ⑨勾化粧スレート 配 根 屋 2 , 576 仕 根 上 天 窓 建具 ( 中 ) ⑩ 具玄関ユニット ( 並 ) ⑩なし 仮工 設事 1.35 2 , 929 あ工その他工事 ( 中 ) 他事 電設ドアホン x 1 = 48 , 400 ( 1.00 ) 気備 給使用ロ xl = 960 ( 1 ℃ 0 ) 給湯器 ( 貯湯式 ) x 1 = 226 , 980 湯 号数容量補正 1 .00 備程度補正 1 .00 ( 1 ℃ 0 ) 建洋式 ( 水洗式 ) x2 = 106 , 000 ( 1 .00 ) 1 ℃ 5 4 , 758 築 洗面器 x2 = 39 , 480 ( 1 .00 ) 備 - 洗面化粧台 xl = 56 , 000 生大きさ補正 1.20 程度補正 1 .00 ( 1 .20 ) 備 ユニットバス XI = 314 , 210 型式補正 1 .00 大きさ補正 1 .60 程度補正 1 .00 ( 1 .60 ) 1 .09 12 , 785 1 .00 1 .00 〇基礎 0.53 5 , 777 9 , 280 ー 470 延床面積 46 , 580 + 129.10 ③木製パネル 外骨 ( 断熱・吸音材使用 ) 周組 ④木製 / ヾネル 間骨 ( 断熱・吸音材不使用 ) ⑤サイディング 上 クロス貼 ⑥内装タイル ( 小 ) 内合成樹脂版 上 0.85 3 , 697 0.85 3 , 077 畳 ( 並 ) 木質系床仕上 ( 上 ) 木質系床仕上 ( 中 ) ⑦木質系床仕上 ( 並 ) タイル ( 小 ) 上合成樹脂張床 ( 中 ) なし 1 .00 1 .00 6 , 169

図 2 固定資産税に不服がある場合の手続き 価格に対する不服価格以外の不服 3 カ月以内 固定資産評価審査委員会に 市町村長に 審査の申し出 審査請求 冫審査の決定 。 ' 審査の裁決圦 6 カ月以内を磊 裁判所に取り消しの訴えを提起 が適用される。 ら、行政側にどのように評価されてだ、窓口ではこれらの資料を出し渋がないかどうかを検討させたうえ、 このような家屋の中での用途変更 いるかを確認したい。行政側も当然、るケ 1 スがある。その場合は、固定それでも納税者の主張が通らなかっ は、間違いなく当局は把握していな納税者の疑問に答える必要がある資産税が税のような「里ロ課税」た場合に審査を申し出る位置づけと 。店舗や事務所といった非居住用が、行政側は誤課税についての納税ではなく、課税庁側が税額を決める理解したい。 から、住居に用途変更した場合は、者の指摘にはえてくる。多額の「賦課課税」であり、税額の根拠を知 遠慮なくすぐに課税当局に申し出て税の還付が生じる可能性があるだけるのは納税者の当然の権利であるこ還付の期間にも要注意 まし、 0 とを強調してほしい。 でなく、場合によっては責任問題に 資料が出てく 発展しかねないからだ。固定資産税れば、その内容について説明を受け、 交渉の末、課税当局が誤りを認め は納税者にとって極めて分かりにく メモを必ず取る。資料を持ち帰ってたとして、これで終わりではない。 説明要求は「当然の権利」 い税制のため、さまざまな理由をつ専門家に相談する時に窈 A 」なる。 これまで払い過ぎた税金が、いくら 自分のについて疑問が生じた けて追い返してしまうことすらあ 固定資産税評価額や税額に不服が返ってくるかが重要だ。地方税法で る。そうした行政あり、根拠もあるのに当局がどうしは税の過徴収による還付金は、請求 側の警戒感を解 くてもそれを認めなければ、各市町村権の消滅時効が 5 年とされている。 ためにも、頭ごな に設置されている「固定資産評価審そのため、原則は 5 年間分の税額と、 しの態度ではな査委員会」に審査を申し出る制度が 利息などの還付加算金が返ってく く、まずは「自分ある。原則として 3 年に 1 回の評価る。ただ、各自治体で還付に関するス のがどう評価替えのにっことができ、最近条例が定められており、来只都の場 されているかを勉ではが基準だった。ただ、・合はおおむね川年、さらには払い過コ 強したい」とい、つ審査申し出は当局が評価した評価額ぎの期間を証明できれば最長年のエ 姿勢で臨むほうが についてのみ認められており、税額還付が可能だ。誤課税があった場合 いいたろ、つ の計算の誤りなどそれ以外の行政手には必ず過去の払い過ぎも請求して 当局から受ける続きに対する異議は行政不服審査法ほしい。 説明では、をの不服申し立てという、別の制度を ただ、課税当局がいっから誤って どう評価している活用する。こうした手続きを経なけ課税してきたのかを証明できる資料 かの資料をもられば、裁判所に訴訟を提起できない があれば別だが、何年分返すかの交 う。土地なら「土ようになっている ( 図 2 ) 。 渉は行政側の裁量に任せられている 地現況調査票」。家とはいえ、最近は課税当局も随時、ケースが多い。課税当局から有利な 屋なら「再建築費課税に対する疑問についての相談を裁量を引き出すためにも、姦的に 評点計算書」「基準受け付けるようになっている。また、交渉することをお勧めしたい。課税 鹹年別計算書」など評価額や税額の明らかな誤りは、こ当局がへそを曲げると、「どうぞ裁判 うした法的手続きによらなくとも訂にしてください」などという捨てゼ で、各自治体によ って線は違うが正することがある。疑問があればま 所 リフを吐かれ、それ以上話が進まな 出 くなることがある。 必ず存在する。たずは当局に説明を求め、当局に誤り 納税通知書の交付

す、そのまま埋め込まれたことであ「 7 割評価は公的土地評価の適正化、 の課税標準があまりにも低すぎたた に差をつける新たな仕組みが導入さ る。その後も、列島改造プ 1 ムなど均衡化のためであって増税が目的でめ、 7 割評価課税に到達するまで課れた。「負担水準」とは、本来の評価 があって地価上昇は継続したため、 はない」と明言していたこともあっ税標準だけが上昇していく事態とな額に対する実際の課税標準の割合の を←一」。、、評価替えのたびに負担調整措置も次て、さらなる負担調整措置を講じざった。そのため、地価下落にもかか ことであり、課税標準が評価額 ( 地 第に詳細なものとなり、根本的問題るを得ない。 わらず課税標準は上昇し、税負担だ価公示価格の 7 割 ) に、どの程度ま はなんら解決されないまま、制度だ しかし、評価額の上昇倍率があま けが増えるという状況に納税者の不で接近しているかを表す。そして、 けがいたずらに複雑化していった。 りにも高すぎたため ( 倍超のケ 1 満が一挙に噴出し、各市町村の固定その「負担水準」に応じて、税額の スもあった ) 、従来の負担調整率では資産評価審査委員会への不服審査請 引き下げ・据え置き・引き上げの 3 、 , 「土地保有税強化論」 とても対応できない。そこで、評価求は、全国で 2 万件を超えた。区分とした。つまり、課税標準が評 額の上昇率に一定の特例率 ( 4 分のまた、このまま 7 割評価の天井まで価額に近い宅地は税負担上昇を止め 1985 年前後から発生した地価 3 、 2 分の 1 ) を乗じ、いったん上増税が続くのかという納税者の歪女る一方、課税標準が低い宅地につい 高騰は深刻な社会問題にまで発展昇割合を下げてから負担調整率を適感は増大する一方であった。 てだけ税負担を上昇させ、これまで し、地価高騰の要因は固定資産税の用するという、ますます複雑怪奇な 地域や土地ごとにバラッキのあった かいり イ制度となっていった。 評価額と課税標準の乖離を、一定の 「負担水準」の導入 しゅうれん ′癶低さにあるという「土地保有税強ヒ 論」が声高に主張された。いま冷静ところが、いざ実施するタイミン 幅に収斂させるというものであっト ス 一、 ( 、、一・ ( 〔に考えれば、税が低から地価が高グは、一転して「プ 0 崩壊後 0 地価そ = で、年度改正で、宅地 0 「負た。 騰したのではなく、地価高騰の結果、下落期であった。そして、それまで担水準」によって税負担の上昇速度 しかし、その後においても、地価 保有税負担が低く見え 下落の急激な地域については毎年度コ で は相、 , 7 住にらし 」、一、 ~ 一「るようにな 0 たのだ の評価額下落修正を認める一方、Ⅱ 6 整 、税の模合か指 み目 3 。更見 屋調こ 下国格規割 が、その論法が通用し し 年度から、負担水準 % 以上の住宅 家担 2 以 蟀変謝 の差込を / NE っ税示 で 準に見税 、一一ま ~ 第 ( 「〕 ~ 第てしまうほど当時の地 0 に課公 3 用地については課税標準据え置き措 土こ ~ 準一 2 土 % 価 1 税昇誌価 【 = 価価移を産 価高騰は激しかった。 置が廃止されるなどの改正が行われ 也に ~ ( 0 -H. 擲貸貸 創却 4 これを受け、 ている。 課順賃 域税引用 / 上の額→るの昇結評昇 「霜の をを、し府 屋 が区課がの宅以額価コ図対負価羽ま をから宅地の評価額が、 ら産 率画で価入地住準格価評地 1 に也川 かってのバブル期に、十分な検証 か資・税税計 % 評導用模標価評の用地額てな分用 「地価公示価格の 7 割」 なしに「地価公示価格の 7 割」を目 「地税税屋税定地課準市地を宅規税定税地に宅用価じ激当宅税 気土課課家国固土で標都し宅置住小課一続宅割住宅評応急「住て の水準に引き上げられ 標としたのは、やはり誤りであった。 し 充入 ることになったが、そ緯式告 そして、税率の引き下げではなく、 施 経を淀見告 東の実 れまでの評価額は地価 創税「の準讎設施入拡導 複雑な負担調整措置で対応したこと 伊制制の勧税 地の な 産き税基伊宅創 のの例式 条法法税 特方 見用税 資引画価特住党価 が第一一の誤りである。納税者の理解 よし . ーー 宅課 価 の改地屋家ャ 也・ 1 貝 ノ定固税市的用規特 いわれていたから、 7 地割用水 を超えて制度が複雑化してしまった 固 7 宅担 地 成 地 住負 作 のは、こうしたつぎはぎのような改 割評価による課税は相産 者 マ / 8 4 当な税負担増となる。資当 3 1 0 7 9 。 5 6 3 3 4 2 9 一 9 1 燁正を重ねた結果なのである。 0 定、 所 しかも、当時の政府は固 固定資産税の大問 4 3 2017.4.11