「共有名義不動産。ってそもそも何 ? 身近に潜むトラブルの火種 いきなり「共有名義不動産」といわれても、何のことかピンとこない方がほとんどかも しれません。聞き慣れない言葉ですが、「相続と深く結び付いています」と付け加えられ たら、無関係な方はほほいなくなるでしよう。 親が建物や土地を持っていて、いずれ自分が相続する可能性がある。もしくは自分が建 物や土地を持っていて、いっか子へ相続させる可能性がある。 このような可能性がある限り、共有名義不動産に端を発するトラブルが、自身の身近な ところで起こることは十分に考えられます。 本章では共有名義不動産が何なのかを明らかにしながら、相続時や相続後に経験するか もしれない予期せぬトラブルについて紹介しましよう。 1 つのものをみんなで所有する まず「共有」とはその名の通り、 1 つのものを複数人で所有している状態を意味してい

するとなっていました。 この場合、知り合いへの売買は成立したことにならないのでしようか。お金を返す必要 はありますか」 遺言書の内容に従、つのは原則。よって相談者さんの売却は無効となり、 oooc 万円を返 さないといけません。 売却直後に遺書が見つかったのは幸いでした。もしこれがだいぶ後、相談者さんが 万円を使い切ってしまい、購入した知り合いの方が土地に関して使用プランを立ててい る真っ最中であれば、よりややこしいことになります。お兄さんや知り合いの方から訴訟 を起こされる可能性もあったのです。 売却は無効であるとして、相談者さんが遺一一一一口書に全面的に従わないといけないかといえ ば、決してそうではありません。相談者さんには遺留分があり、最低 4 分の 1 を所有する 本かあります。 またきようだいで遺言書の存在を前提に遺産分割協議を行い、 もし「やつばりきよ、つだ いで半分ずつにしよう」という合意が得られれば、きようだいで土地を均等に所有するこ とも可能です。ただ贈与税などが絡んでくる可能性もあるので、このケースはまれといえ 108

利を生むはずが負を生むことも 相談者さんと叔母さん、それぞれと相談をした結果、相談者さんの持分を売却する方向 で固まりました。 これであれば叔母さんが金銭的な負担を背負うことはありません。第三者との共有関係 になったとしても、収入と支出のバランスも以前のままになります。気の知れた共有関係 とはなりませんが、今後叔母さんが売却を決意される可能性もありますから、これが最善 策だと考えられます。 さて実のところ、相談者さんの 2 分の 1 の持分は、本書を記している現在も売出中です。 古い建物ということもあり、やはり買い主さん探しは困難となっているのが現状のよう です。 しかし、相談者さんも今すぐ売りたいという心境ではないので、気長に買い取ってくれ る方を待っこととなっています。 買い取った投資家さんが物件にリフォームをかけるという事例もありました。このよう な買い主さんが現れる可能性もありますし、叔母さんにとって不安のない共有関係を築い ていける方を見つけられることが一番でしよう。 1 74

前者の主張は確かに正しいことになります。 < 子さんの持分は 2 分の 1 です。 しかし、後者については間違いです。共有のルールで紹介した通り、全体の売却には共 有者全員の同意が必要です。 ですから相談者さんは売却を阻止する権限があります。もし相談者さんの意見を無視し て勝手に売却したら、 < 子さんは不法行為をしたことになり、罪に問われる可能性も考え られます。 ただし < 子さんの持分である 2 分の 1 であれば、自身の判断で売却することは可能です。 さて、相談者さんの願いはお父さんの遺産を手元に残しておくことでした。 ですから両者にとって最も望ましい解決策は明らかです。相談者さんが < 子さんの持分 を買い取ればいいわけです。 問題となってくるのはいくらで売買するか。 < 子さんはできるだけ高く売りたいでしょ うし、相談者さんはできるだけ安く買いたいでしよう。相談者さんにどれだけ余裕資金が あるかも関わってきます。 < 子さんが交渉に前向きでなければ、持分買取は思、つよ、つに進まないことでしよう〇 124

親の遺産が負の遺産に 不動産相続トラブルの 1 っとして、継承した不動産にかかる出費が重く伸し掛かってし がなされています。 「共同相続人の 1 人が相続財産たる家屋の使用借主である場合、他の共同相続人におい てなされる使用貸借の解除は、民法 252 条本文の管理行為に当たる」 よって、きようだい 2 人の同意があれば解除は可能ということです。 ただいきなり「出て行け」とできるわけではありません。共有者間できちんと話し合っ た上での最終決定が必須になります。 話し合いの結果、必ずしも退去とはならない可能性も考えられます。このまま契約を続 け、賃料相当額をきようだい 2 人に払い続けるという選択も残されているからです。 事例の他にも、管理行為 ( Ⅱ過半数の同意で行える行為 ) に含まれるかどうかが微妙なケー スはよくあります。共有者間でまとまらない場合、裁判所の力を借りるのも 1 つの解決方 法です。 売ることになっても、住みたいんです !

「きちんとした契約書を作らなかったせいで痛い目を見た」 そんな後悔をするくらいなら、まずは専門家へ相談です。 「専門家に依頼するⅡ費用がかかる」というイメージはあるでしよう。もちろん依頼し た分の報酬は払わないといけませんが、それは一時的なマイナスであって、結果的に金銭 的にも時間的にもプラスになるのは明らかです。 ですから、困ったことがあったらまずはプロへ、というのが、共有名義不動産の相続ト ラブルに関わってきた側としての心からの本音でありアドバイスになります。 専門家の上手な探し方 「専門性の高い専門家」を探す 専門的な分野は専門家に任せるとして、注意したいことが一点あります。 例えば、相売に伴い相続税や贈与税といった税金の負担が発生し、詳細を計算をするた め税理士に相談するとします。 しいだろう」と当てずつほうに会 このとき、「税金のことなんだから税理士なら誰でも ) 計事務所に問い合わせると、思わぬ損を被る可能性があるのです。 2 1 0

けに事例は相続人である子どもが書かせているため、民法によって相続権を失うことにも なり得ます。それどころか私文書偽造罪などの罪に問われる可能性もあります。 このように遺言にまつわるトラブルも多いのが現状です。よくある典型としては次の 2 ハターンでしよ、つ。 本人以外の誰かが成り済まして遺言書を偽造 筆跡鑑定によって偽造を証明する必要があります。 2 認知症の人をだまして本人の筆跡で作成 遺言無効確認訴訟を提起し、遺言書の効力を争、つことになるでしよう。 このように遺言はその真偽が問われるケースが大いに考えられるので、信頼できる遺一一一一口 執行者を立てるなど、事前に念入りに対策する必要が出てきます。 準備は早めに 本書は「すでに共有関係になってしまっている不動産」に関する本なので、「生前贈与」

図表 3 お金が絡むからこじれてくる お金が必要 だから売り 売るくらい なら自分が 住む ! 男 その売値に は納得でき ない ! もし仮に全員が納得する額面での売却が決ま ったとしても、配分で意見が衝突する可能性も 、′あります。「家を守ってきた俺が多くもら、つべ き」と長男が主張するのはよくある話です。 お金が絡むと、いかに身内であってもこじれ るときは大いにこじれます。このよ、つなケース をたくさん見てきました。 この例の場合は 3 人の意見でしたが、共有者 が川人や燔人になってくると、さらに難しい話 になるでしよう。裁判所など適切な機関の力を 借りることが必要となってきます。 額の大小は関係ない 資産やお金の問題というのは非常に重要なこ とです。しかし、デリケートゆえに問題を直視 せず、後回しにしてしまいがちです。 男 23 第 1 章相続トラブルはひとごとではない

相談者さんが妹さんの持分を買うわけですが、知った仲だからといって安値での取引は 危険です。 これまでにも何度か登場してきたように、破格の安値だと贈与と見なされ贈与税がかか ってしまう可能性が高いからです。適正な時価での売買を行わないといけません。 そこでこの物件の 3 分の 1 に当たる適正な価格で、相談者さんが妹さんの持分を買い取 ることになるわけですが : 実は取引時の出費はこれだけにとどまらないのです。 形式上ですが借金の一部を背負ってもらうかたちになります。 妹に迷惑を掛けることはないと思いますが、万が一のリスクも考えられますし、いつま でも私たちの関係が良好とも限りませんから、この機会に共有関係を解消し私だけの名義 に変えたいと考えています。 妹の共有持分を相場よりも安く買い取ろうと考えていますが、何か問題が生じるのでし よ、つ , か」 1 76

かもしれません。 共有名義不動産は、相続した瞬間、実は誰もが関係してくるのです。すでに自分が共有 名義不動産を持っていながら、気付かないまま放置している可能性もあります。 そして共有名義不動産を持ち続けた先に待っているものは : : : 家族を巻き込んだ壮絶な 争い劇かもしれません。 私が代表を務める株式会社中央プロバティ 1 では、共有名義不動産を所有している方か らの相談を日々受けています。その内容は、次のような、あいまいに相続手続をすごして しまったことが原因で起こったトラブルです。 「売りたいのに、持ち主が死んだ父のままになっている」 「全員で相続したはずなのに、独占している身内がいる」 「税金だけ払っているのがもったいないから手放したいが、 いったい何人で共有してい るのか分からない」 「相続した土地を売りたいと思っているのだが、相続人たちの間で意見が割れている」 「行方知れずの相続人がいても、売ることはできるのか」 その相談件数は、年間で件を優に超えています。しかも年々増えている傾向です