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検索対象: 相続の落とし穴!共有名義不動産 : 想い出がきれいなうちにトラブル解決
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1. 相続の落とし穴!共有名義不動産 : 想い出がきれいなうちにトラブル解決

「税金払え」「家賃払え」 共有者の権利と義務 これまでも述べてきたように、共有名義不動産とはその名の通り、 1 つの不動産を複数 の人間が共有している状態を意味します。したがって各共有者は「この不動産は自分のも のだ」と言い張れる権利があり、また持分比率に応じたさまざまな恩恵を受けることがで きます。 例えば共有者の誰かが無断で売ってしまった場合、持分比率に応じた売却金の一部が当 然のように共有者全員へ配分されるべきです。もしくは「無断で売るのはルール違反だか ら、キャンセルして取り返してほしい」と主張することもできます。 他にも、共有者の誰かが第三者に貸し出して家賃を得ていたら、これの一部を受け取る 権利もあります。 共有者は以上のような権利を有しているのですから、その反対にある義務も忘れてはい けません。 よ、つ

2. 相続の落とし穴!共有名義不動産 : 想い出がきれいなうちにトラブル解決

任感が強く、家族全員の幸せを願えるような人がふさわしいでしよう。 遺言に対抗できる「遺留分」 相続人に約束された最低取り分 生前対策のところで、遺言は共有関係を回避する最強の予防策だと紹介しました。 しかし、実のところ、公正な遺言を作成しておいたとしても、必ずしもその通りに遺産て え の分配が行われるとは限りません。 め 相続人には、一定割合の遺産を受け取る権利があるからです。これを「遺留分」と呼び、 の その権利を有する人を「遺留分権利者」といいます。 回 つまり、たとえ被相続人が「全財産を妻に相続させる」といった旨の遺一一一一口書を遺したと プ しても、他の相続人である子どもたちが遺留分を主張したら、割合に応じて財産を分けな 続 ければいけないのです。 相 章 このような「自分がもらえるはずだった財産を引き渡せ」といった要求を「遺留分減殺 第 しいニ 請求」と ) これによって、本来は単独所有になるはずだった遺産が、遺留分権利者との共有関係に

3. 相続の落とし穴!共有名義不動産 : 想い出がきれいなうちにトラブル解決

ら堪りません。 亡くなる直前は愛人に入れ込んでいたのかもしれませんが : : : 長年連れ添った妻とすご した時間もかけがえのないものであったはずです。 たとえ遺言書で「マンションは愛人の < 美に遺贈する」とあっても、妻である相談者さ んにも一部を受け取る権利はあります。それが遺留分というものなのです。 事例における相談者さんの遺留分ですが、法定相続分では全ての財産を引き継ぐ権利を 有していました。加えて遺留分は 2 分の 1 ですから、相談者さんのマンションに関する遺 衂田分は 2 分の 1 とい、つことになります。 つまり相談者さんが遺留分減殺請求を主張することで、マンションは相談者さんと愛人 < 美さんによる半分ずつの共有関係になるというわけです。 共有関係からの分割請求 共有関係となったマンションには、相談者さんも < 美さんも住む権利を有しています。 といっても、すでに住んでいる < 美さんと相談者さんが同居することは考えられないで すし、 < 美さんを追い出して相談者さんが住むのも無理がある話でしよう。 住んでいる < 美さんに対して持分に応じた家賃相当額を請求するという方法もあります。

4. 相続の落とし穴!共有名義不動産 : 想い出がきれいなうちにトラブル解決

けません。 また相続発生以降、長男以外の共有者 3 人は、持分を所有していることの対価を長男か ら受けていないので、「賃料相当損害金」を請求することができます。 ただ、さかのばって過去の権利を主張しても時効の問題が出てきますし、争点を増やす ことは火に油を注ぐようなものです。 結局のところは「どっちもどっちだね」という結論で終わります。 「長男は共有者に賃料を払わない。だから他の共有者も、税金は負担しない」 これでおあいこというわけです。 実際、きようだい 4 人の話し合いでは感情が交錯し合い話がまとまりませんでしたが、 ーき売き居住者であるお兄さん 専門家が説明することでお兄さんには納得していただき、弓辛 が税金を負担することになりました。 「税金を払え」と突然言われたら、返す言葉は「家賃を払え」です。共有者として持っ ている権利と義務はしつかり把握し、共有者間でのトラブル発生を回避できるようにして おンさ 6 しよ、つ。 97 第 3 章親から相続した住まいでモメています

5. 相続の落とし穴!共有名義不動産 : 想い出がきれいなうちにトラブル解決

なるケ 1 スも起こり得ます。 被相続人の望まないかたちとなってしまうのです。そしてこれが後々のトラブルの引き 金となってしま、つこともあります。 この遺留分で確保されている割合ですが、民法によって次のように定められています。 1 直系尊属 ( 父母や祖父母など上の世代 ) だけが相続人の場合は、相続財産の 3 分の 1 2 それ以外の場合は、相続財産の 2 分の 1 また遺留分権利者が複数人いる場合には、これらの割合に相続人の本来の相続分割合を 掛けることになります。 父母の遺留分 ややこしい遺留分の計算について、例を挙げて説明しましよう。 「被相続人の遺した財産が万円。本人に子どもはなく、 父母が健在」

6. 相続の落とし穴!共有名義不動産 : 想い出がきれいなうちにトラブル解決

「夫が死亡し、住まいが妻と子どもたちに相続された」 この時点で、住まいは妻と子どもたちの共有名義不動産なのです。 もし夫の遺言があって、「住まいは長男だけに相続する」と明記してあっても、法定相 続人である妻や他の子にも法律上所有する権利 ( 遺留分 ) は残されています。 これについては後々詳しく述べますが、こういった複雑な事情が絡んでくるので、相続 で というのはややこしく、トラブルが生まれやすいのです。 しかも不動産というのは金額の大きな物ですから、一度トラブルが発生するとそう簡単ひ に事態が解決するものではありません。 プ 共有の反対は分割 相 章 共有の反対にある言葉は、分割です。 第 共有しているものが分割できればそれに越したことはありません。 「ここからここまでが私のもので、ここから先があなたのものね」 さて肝心なことは、どうして共有名義不動産と相続が関係があるのか、です。 それはごく単純な話で、不動産の相続が発生した瞬間、その不動産は共有物になるから です。

7. 相続の落とし穴!共有名義不動産 : 想い出がきれいなうちにトラブル解決

しいのでしようか」 対象となる財産は同じものなのに、分け方が違う遺言書が 2 枚見つかったケースです。 これについては民法で次のように定められています。 「前の遺言が後の遺一言と抵触するときは、その抵触する部分については、後の遺言で前 の遺言を撤回したものとみなす」 後に作られた方の遺言書に従うということです。 遺言書を作成する際は日付の記入が必須。ここを比較すればどちらの遺一言書を優先すべ (J かが一分かり・士小す % 自筆証書遺言の場合は特に日付が大切で、これがないと遺言書と認められず無効となる のが基本です。 ちなみに事例の場合、もし後者の「長女と次女が相続」の遺一一一一口書が後に作成されていた 場合、三女は遺留分を主張することができます。遺留分減殺請求によって金銭を得る権利 は確保されています。

8. 相続の落とし穴!共有名義不動産 : 想い出がきれいなうちにトラブル解決

しかし、だからといって、全てにおいて地主に決定権があるかといえばそうではありま せん。地主が行えることにも限度があります。 地主の主張は絶対ではないのです。反対されたり、何かを強制されても、法律の力を借 りることで対抗できる場合があります。次の事例で説明しましよう。 事例「借地権付きでも売れる ? 」 「借地権付き建物を相続し私と姉の共有持分として登記しています。 しかし、誰も住む予定はなく、地代と固定資産税が負担となっているので、私は手放し たいと考えていますが、姉は今すぐ手放したい意向はなく、意見が対立しています。 地主が売却や名義変更に承諾してくれるのかも分かりません。また地主から以前より 『借地権を解除してこちらに権利を戻してほしい』と要求もされています。 売却して現金化することは困難でしようか」 相談者さんは借地権の付いている建物を売却したいと考えています。 これはつまり、地主との契約関係も解除し、購入した他者が新たに地主と契約を結ぶこ とになるわけです。 202

9. 相続の落とし穴!共有名義不動産 : 想い出がきれいなうちにトラブル解決

身内が家賃を払ってくれない 事例「姉がアバート収入を分配してくれない」 まずはよくある相談として「共有者なのに家賃がもらえていない」という事例がありま す。 る す 理 「親が亡くなり収益不動産のアパートを姉と私の 2 人で相続しました。持分は均等に 2 処 、つ 分の 1 ずつです。集金や管理といった実務はアパートの近くに住んでいる姉が担当するこ 産 とで合意しているのですが : 動 不 これまでアパートの家賃が私に振り込まれた「とは一度もありません。 益 収 る 全ての管理を姉に任せているので偉そうなことは言えないですが、持分のある私にも家 て 賃収入を得る権利はあるはずです。 し 以前家賃の分配について姉に尋ねたときは『お前は知らなくていいの』と一蹴されお手共 章 上げ状態でした。 このまま家賃が入らないのでは持分を保有している意味がありません。いっかは私の子第 どもたちへ相続されます。そのときさらに事態がややこしくなることも考えられるのです。

10. 相続の落とし穴!共有名義不動産 : 想い出がきれいなうちにトラブル解決

この場合の各相続人の遺留分はいくらになるでしようか 子どもはいないので、先ほど紹介した民法の 1 つめ「直系尊属 5 」が適用されます。っ まり遺留分は 3 分の 1 というわけです。 ただし父母 2 人が相続人なので、本来 2 分の 1 ずつが法定相続割合です。これと遺留分 3 分の 1 を掛けます。 よって父母それぞれの最終的な遺留分金額は次のようになります。 万円分の 1 ( 法定相続分 ) 分の 1 ( 遺留分 ) =*000 万円 ネ相続人が「全財産を恋人に遺贈する、「〇〇に全額寄付する」といった遺言を作成し ていたとしても、父母はそれぞれ万円の遺留分を主張し、取得する権利があると い、つことです。 妻子の遺留分 も、つ 1 つの例も紹介します。 65 第 2 章相続トラブル回避のために覚えておきたいこと