行方不明者がいる場合の手続き 代理を立てる「不在者財産管理人」制度 切 「共有名義不動産を売却したいのに、行方不明の共有者がいる」 大 というときには「不在者財産管理人」や「失踪宣告」の制度を使いましよう。ここでは それら制度の具体的な内容と流れを紹介しましよう。 お て っ ただしこの制度についても、これから時代とともに変化していく可能性は十分に考えら 知 れます。繰り返しますが、執筆している 2018 年 2 月時点でのものであることは踏まえ め ておいてください。 の まず不在者財産管理人の制度を説明しましよう。これは「行方不明者の代理として、分 配された財産を管理する人」を選任することから始まります。 ざ 彳し言可か得られ 候補者が見つかったら、家庭裁判所に不在者財産管理人申し立てを一丁 : 章 ることで、晴れてその人は不在者財産管理人になります。 不在者財産管理人を立てることで、見掛け上は共有者全員がそろったことになり、遺産第 分割協議や相続登記が行えます。

っているのなら、「不在者財産管理人を選任」したり「失踪宣告の制度を利用」するとい った方法があります。 ただしこれらの方法を生かすにはいくつかの条件があります。ここで説明すると長くな ってしまうので、共有者の中に音信不通者がいて困っている方は、第 7 章を参考にしてく 、、こさい。 共有関係に終止符を打つ「共有物分割請求 , いつでも「分割しよう」と提案できる ここまでの内容を少し整理しましよう。 「将来のトラブルを回避するための最善策Ⅱ共有関係を解消する」 これは揺るぎのない事実であり、これまでにもさまざまな観点から紹介した通りです。 共有関係の解消とはつまり「共有しない」ことになりますから、共有の反対語である「分 割する」ことになります。 さてこの分割ですが、いつでも他の共有者に提案することができます。 これを「共有物分割請求」と呼びます。 4

実際にどんなトラブルが起こるのか。共有名義の収益不動産に起こる 3 大トラブルを紹 介します。 誰が管理する ? 収益不動産を共有したときに必ず直面する課題が管理者の選定です。 「きようだい 3 人でマンションを相続することになった。さて誰が管理する ? す 理 処 と話し合ったところで、「では自分が」と率先して手を挙げる共有者はまれではないで しようか。管理者にはさまざまな負担と苦労があり、相応の責任も問われる存在だからで 産 す。 動 不 益 管理者はまず自分でマンションの管理そのものを担当するのか、それとも不動産会社な 収 る どに依頼するのか、さらに、依頼するとしたらどこの会社がふさわしいか、決めないとい て けません。 し 決めたら、家賃や敷金や保証金も設定し、修繕やリフォームのタイミングを見越し、資共 章 金を確保するプランを立てないといけません。 第 また、共有者間での信頼関係も問われてきます。 「毎月バラバラの金額が振り込まれているが、果たしてきちんと会計できているのか。

不在者財産管理人の役目 無事に裁判所の許可が下りたら、選任された不在者財産管理人を含めた共有者たちで分 割協議を行、つことになります。 不在者財産管理人は、不在者の代わりになって、納得のいく分割になるよう協議に参加 します。 不動産を分割することになったにしろ、売却して現金化したにしろ、不在者財産管理人 は得た財産を管理しておく役目を担います。不在者の代わりに話し合いに参加して終わり、 というわけではないのです。 不在者が見つかったり、死亡していることが確認されたり、もしくは次に紹介する失踪 宣告がなされたとき、不在者財産管理人の役目は終わることになります。 死亡と見なす「失踪宣告」制度 それでは続いて失踪宣告の制度について説明しましよう。 不在者の生死不明の状態が一定期間以上続いた場合、他の相続人や共有者などの利害関 係人が申し立てることによって、家庭裁判所が失踪宣告をします。これによって不在者は 「法律上死亡した」と見なされます。 223 第 7 章いざというときのために知っておきたい大切なこと

不在者財産管理人は身近な人から選任できますが、財産の相続に関わっている人は選ぶ ことができません。 行方不明者の代わりに財産を管理するのですから、「行方不明者にとって最も納得のい く遺産分割」を行うのが不在者財産管理人の役目です。ですから利害関係の発生しない、 第三者的な立ち位置の人から選ぶ必要があるわけです。 身近にふさわしい人かいなければ、裁判所に選任してもらうことになります。 不在者財産管理人申し立てには主に以下の書類が必要になります。 ・申立書 ・不在者の戸籍謄本と戸籍附票 ・不在者財産管理人候補者の住民票または戸籍附票 ・不在の事実を証する資料 ・不在者の財産に関する資料 ・申立人の利害関係を証する資料 222

少なくとも、このまま入居者が離れていく一方の古アパートを下へ受け継がせていくこ とは避けないといけません。収益を生む不動産のはずが、損失を生む「負の遺産」を背負 わすことにもなりかねませんから。 今のうちに整理をつけておくのは必須でした。その第一歩として、持分を売却すること を決めた相談者さんは賢明でした。 す 理 処 税金がとんでもないことに : 産 事例「建て替えとともに買い取りたい」 動 不 益 同じく古いアパートを相続した事例を紹介しましよう。こちらは他者への売却ではなく、 る 共有者間で持分を売買するパターンです。 て し 「父が遺してくれたアパートを兄の私が 3 分の 2 、妹が 3 分の 1 、共有持分として相続共 章 しこれまで私が管理してきました。このたび、建物の老朽化に伴い、金融機関から融資を 第 受けて建て替えを検討しています。 ただ気掛かりは、本物件を担保に入れることになるので、持分のある妹に承諾を得て、

って住まいはきようだい 3 人の共有関係にありました。事例にも書いてある通り、持分比 率は 3 分の 1 ずつです。 さてお兄さんの死後、お兄さんの子どもに相続されたのは何かといえば、お兄さんが持 っていた 3 分の 1 の持分です。 つまり、お兄さんが持っていた持分が子どもへと受け継がれたわけで、引き続き 3 分の 1 ずつの共有関係にあるとい、 2 、とになります。 管理行為か否か これらのことを踏まえて思い出してほしいのは、共有者に与えられている権限について です。 「過半数の同意でできること」の中に管理行為、そして貸借契約の締結や解除がありま した。 お兄さんの子どもとの使用貸借契約を解除することが管理行為に当たるのであれば、持 分の過半数に当たるきようだい 2 人の同意で可能となるわけです。 果たして使用貸借契約の解除が管理行為に含まれるのでしようか。 そこで過去の判例をひもとくと、次のような判決 ( 最高裁・ 1954 〈昭和四〉年 3 月日 ) 1 1 3 第 3 章親から相続した住まいでモメています

自分が損をしていることはないだろうか」 という疑問を他の共有者が抱いたら、管理者との間に亀裂が入るきっかけにもなりかね ません。管理者は定期的に共有者へ情報を提供する責務を担、 2 、とになるでしよう。 その他にも多種多様な雑務が管理者に与えられることになります。他の共有者たちに信 頼されていることは前提として、責任感が強く、 糸かいところまで配慮でき、お金のやり くりや交渉が得意な方でないと難しいでしよう。 この管理者の選定を慎重に行わないと、トラブルの元となってしまいやすいのです。 家賃はどう分配する ? 収益不動産における最も多いトラブルといえば家賃絡みのものになります。 「家賃の設定額に疑問」 「家賃をもらえていない」 「分配額に納得がいかないー 収益不動産はその名の通り収益を得るための物件です。終始お金が絡んでくるのですか ら、お金に関わる不満をきっかけにトラブルとして発展している事例は、後を絶ちません。 家賃収入の分配は、持分比率が原則。 3 人で 3 分の 1 ずつの持分で共有していたら、も 1 64

図表 7 知っておこう「共有」のルール 単独でできること ・保存行為→雨漏りの修繕、ドアの立て付けの修理など ・自己持分の売却 ※誰も不利益にならないことがポイント 過半数の同意でできること ・管理行為→土地の地ならし、キッチンの改装といった部分的なリ フォーム ・賃貸契約の締結および解除 ( 建物 3 年、土地 5 年以内 ) 全員の同意でできること ・変更行為→山林の伐採、田を畑に変更する、土地に建物を建てる といった大規模なリフォーム ・全体の売却 つでも独断で売却できます。 共有関係のいざこざに巻き込まれたとき、最 も迅速に解決する方法がこの持分の売却で、オ ーソドックスなトラブル解決策です。 A 」 「不動産の共有持分を買ってくれる人なんて いるの ? 」 お という疑問を持たれることでしよう。 て え 建物や土地全体の不動産取引であれば買い手覚 め はたくさんいるでしようが、共有名義不動産の 場合買い手は限られていて、主に投資家と買取避 回 業者になります。 プ いずれにしろ、資産運用を目的として投資家 は持分を購入します。 収益不動産であれば共有した瞬間から持分相 ワ」 第 応の家賃収入を獲得できるので、投資商品とし ての価値があります。

また、いずれの分割方法もそうですが、相続人全員の同意が必要であることを忘れては いけません。「相続した不動産を売るなんて」と反対されてしまったら、この方法は成立 しないことになり - ます % 共有するなら決めておきたいこと 十分に話し合った結果、分割せずに「共有関係でいこう」と決着することは決して珍し いことではありません。 今紹介したように、分割方法にはそれぞれネックがあり、協議が調わなかったら、分割 ではなく共有の道を選ぶことも 1 つの解決策になります。 共有関係を継続することになった場合、今後のトラブル回避のために遺産分割協議では さらに次のことを決めておきましよう。ここからは共有名義不動産の持分を有している人 たちを、相続人から共有者へと呼び替えて説明しますが、意味合いとしては同じです。 不動産の管理方法 不動産を誰が管理するのかを決めましよう。共有者の誰かが住むのであれば、その人が 管理するのが自然です。 43 第 2 章相続トラブル回避のために覚えておきたいこと